Conclusie A-G Wattel 24 april 2018, ECLI:NL:PHR:2018:470

Zijn anti-kraak-bewoonde woningen en Leegstandwetwoningen van een gemeente, die uiteindelijk bestemd zijn voor afbraak, “voor verhuur bestemd” in de zin van de Wet Verhuurderheffing? Aansluiten bij het huurrecht, met name bij art. 15 Leegstandwet? Feiten: de gemeente stelde per peildatum 1 januari 2013 tijdelijk 62 woningen ter beschikking aan antikraakbewoners voor € 113,45 per maand, en 30 woningen aan tijdelijke huurders zonder huurbescherming na vergunning ex de leegstandswet voor ‘huurprijzen’ tussen € 417,22 en € 648,66 per maand op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ex art. 15 Leegstandwet. In geschil is of het gaat om “verhuur” en of de woningen wel “bestemd voor verhuur” zijn. Volgens HR BNB 2017/170 (Hofjeswoningen) en HR NJB 2018/554 moet voor de niet-omschreven termen “verhuur” en ‘huurprijs’ in de Wet Verhuurderheffing (Wvh) worden aangesloten bij het huurrecht (art. 7:201 BW resp. art. 7:247 BW). Een huurwoning is volgens art. 2(a) Wvh (sinds 2014: art. 1.2 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II) een “voor verhuur bestemde woning”. Dat het om “voor de verhuur bestemde woningen” ging, was in HR BNB 2017/170 (Hofjeswoningen) niet in geschil. De Rechtbank Zeeland/West-Brabant heeft de gebruiksovereenkomsten ter zake van beide typen woningen als huurovereenkomsten ex art. 7:201 BW aangemerkt en alle woningen voor de verhuur bestemd geacht, nu het in elk geval voor de korte termijn de bedoeling was om ze te verhuren. Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch oordeelde dat de woningen waren bestemd voor verhuur omdat zij op de peildatum feitelijk werden verhuurd. In cassatie klaagt de gemeente dat (i) ’s Hofs oordeel dat zij de woningen verhuurt in de zin van het BW een onjuiste rechtsopvatting verraadt of onvoldoende is gemotiveerd, (ii) hetzelfde geldt voor ‘s Hof voorbijgaan aan de term ‘bestemd voor’ in art. 2(a) Wvh en (iii) het oordeel dat zich geen strijd met doel en strekking van de Wvh voordoet, onvoldoende is gemotiveerd. A-G Wattel constateert dat de wet noch de parlementaire geschiedenis uitsluitsel geeft over de vraag wanneer woningen ‘bestemd voor verhuur’ zijn. Beoogd is om in de grondslag van de verhuurderheffing ook te betrekken woningen die op de peildatum feitelijk niet verhuurd worden maar wel te huur worden aangeboden tegen een huurprijs beneden de huur-liberalisatiegrens. Niet besproken is de vraag of, andersom, feitelijk verhuurde woningen die al onttrokken zijn aan de woningvoorraad en die slechts tijdelijk en zonder huurbescherming, of antikraak, ter beschikking worden gesteld om uiteindelijk gesloopt te worden, desondanks nog voor verhuur in plaats van voor afbraak (of voor beide) bestemd te zijn. Wettekst noch parlementaire geschiedenis steunen de opvatting dat een op de peildatum feitelijk verhuurde woning altijd ‘bestemd voor verhuur’ is. Die opvatting maakt dit voor de wetgever kennelijk doorslaggevende criterium zinledig zodra een woning op een peildatum feitelijk (nog) verhuurd blijkt, ook al is zij reeds aan de woningvoorraad onttrokken, is de huurbescherming uitgeschakeld, staat sloop voor de deur en zou zij al leeggestaan hebben als de Leegstandwetgever niet anders had gewenst. Het ging de verhuurderheffingwetgever om het belasten van de gereguleerde huursector. De leegstandwetwoningen vallen daar niet in, nu daarvoor de huurbescherming is uitgeschakeld. Voor de antikraakwoningen hangt huurbescherming ervan af waartoe de gebruiksvergoeding strekt. Nu de Hoge Raad ook bij het huurrecht heeft aangesloten voor de uitleg van andere cruciale niet-omschreven termen in de Wvh, meent de A-G dat ook “voor verhuur bestemd” uit te leggen ware volgens het huurrecht. Met art. 7:232(4) BW werd de huurbescherming ter zake van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen van gemeenten vergaand beperkt. Hetzelfde bewerkstelligt thans – met ruimer bereik - art. 15(1) Leegstandwet. De wetgever wilde voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning die al onttrokken is aan de woningvoorraad in anticipatie op voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tijdelijk verhuurt maar leeg laat staan uit vrees voor frustratie van die plannen door de huurbescherming. Of de bestemming van zo’n woning afbraak is, moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld. Is, aldus beoordeeld, de reeds aan de woningvoorraad onttrokken woning bestemd voor afbraak, dan acht de A-G haar ook voor de toepassing van de verhuurderheffing niet meer bestemd voor verhuur. Nu niet in geschil is dat de litigieuze panden objectief voor afbraak bestemd zijn en dat bovendien in elk geval voor de huurders van de leegstandwetwoningen de huurbescherming is uitgeschakeld, meent de A-G dat belanghebbendes tweede klacht doel treft. Voor het geval de Hoge Raad over de betekenis van de term ‘bestemd voor verhuur’ anders denkt, gaat de A-G nog in op belanghebbendes andere twee klachten, die hij ongegrond acht. Conclusie: cassatieberoep gegrond

De uitspraak op rechtspraak.nl