Conclusie A-G Wattel 11 mei 2021, ECLI:NL:PHR:2021:475

Woningcorporatie sloopt 90 sociale-huurwoningen en bouwt nieuwe sociale huurwoningen, vrije-sectorhuurwoningen en koopwoningen; bedrijfswaarde sloopwoningen onderdeel van kostprijs van de nieuwe woningen (hoofdregel) of ineens afboeken ex het Warenhuisarrest HR BNB 1993/240 om te lage afschrijving te corrigeren? Feiten: De belanghebbende is een woningcorporatie die sociale-huurwoningen exploiteert. In 2011 heeft zij in het kader van herontwikkelingsprojecten tot verduurzaming van haar woningvoorraad 90 van haar sociale-huurwoningen gesloopt en daarvoor in de plaats 66 nieuwe sociale-huurwoningen, 27 vrije-sector huurwoningen en 20 koopwoningen neergezet. Geschil: staat goed koopmansgebruik de belanghebbende toe de boekwaarde van de gesloopte woningen af te waarderen naar de marktwaarde van de ondergrond? Het Hof Den Haag leidt uit vaste rechtspraak (HR BNB 1993/37, HR BNB 1987/151 en HR BNB 1971/108) af dat als een gebouw wordt opgeofferd voor de stichting van een nieuw gebouw, de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van het gesloopte gebouw tot de kostprijs van het nieuwe gebouw behoort. Weliswaar verplichtte goed koopmansgebruik in de specifieke omstandigheden van het Warenhuisarrest HR BNB 1993/240 niet tot toerekening van de boek- of bedrijfswaarde van de versleten warenhuizen aan het nieuwe warenhuis, maar zulke omstandigheden doen zich in casu niet voor. De belanghebbende moet omstandigheden aannemelijk maken die rechtvaardigen dat in afwijking van die vaste jurisprudentie de boekwaarde van de gesloopte opstallen ineens ten laste van het resultaat 2011 wordt gebracht en niet tot de kostprijs van de nieuwe woningen worden gerekend. Het Hof acht de belanghebbende daarin niet geslaagd. In cassatie acht de belanghebbende art. 3.25 Wet IB en art. 8:77 Awb geschonden. Zij beroept zich op het Warenhuisarrest HR BNB 1993/240, inhoudende dat als het gaat om (i) vervanging van een ‘in de bedrijfsuitoefening versleten bedrijfsmiddel’ door (ii) een functioneel zelfde bedrijfsmiddel, (iii) van vrijwel dezelfde omvang als het gesloopte bedrijfsmiddel, de boekwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel ineens afgeschreven kan worden. De belanghebbende onderkent dat de hoofdregel is dat de boekwaarde van de gesloopte woning wordt geactiveerd, maar meent dat HR BNB 1993/240 die regel heeft verfijnd. Volgens haar mag de boekwaarde van het gesloopte bedrijfsmiddel ineens ten laste van de winst worden gebracht als daarzonder te lage afschrijvingen in het verleden niet meer gecorrigeerd kunnen worden en ten onrechte een te hoge restwaarde wordt ‘doorgerold’ naar de nieuwe bedrijfsmiddelen, zoals in casu, waarin de sloopwoningen in verband met haar verduurzamingsverplichtingen en sociale functie, onder meer leidende tot een onrendabele top, voor haar geen waarde meer hebben. A-G Wattel acht het Warenhuisarrest moeilijk te plaatsen. Nu de warenhuizen ook na afboeking naar bedrijfswaarde nog voor fl. 7.500 in de boeken stonden, waren zij kennelijk economisch niet versleten toen zij werden gesloopt. Dat de warenhuizen door de Hoge Raad als ‘in de bedrijfsuitoefening versleten’ werden aangemerkt, lijkt niet logisch, want als zij economisch volledig versleten waren, zou de afboeking naar bedrijfswaarde al naar nihil hebben geleid. Dat het Warenhuisarrest inhoudt dat een bedrijfswaarde van fl. 7.500 op basis van het eenvoudsbeginsel ineens afschrijfbaar is, lijkt evenmin aannemelijk, want iets dat weinig voorstelt, kan dan net zo goed wél bijgeboekt worden op de kostprijs van het nieuwe warenhuis. Hoe dan ook was de belastingplichtige kennelijk bereid dat offer te brengen voor het nieuwe bedrijfsmiddel, waardoor het meer voor de hand ligt om die bedrijfswaarde wel bij te boeken bij de kostprijs van de nieuwbouw, en vervolgens eventueel af te schrijven naar een mogelijk lagere bedrijfswaarde van de nieuwbouw (conform HR BNB 1993/37). Ook daarbij kan men overigens bedenkingen hebben, want als de ondernemer dat offer wil brengen voor zijn bedrijfsvoering, hoort dat offer kennelijk wel degelijk thuis in zijn bedrijfswaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel. De belanghebbende legt het Warenhuisarrest uit als verfijning van de regel van HR BNB 1993/37 (boekwaarde gesloopt bedrijfsmiddel is onderdeel van de kostprijs van de nieuwe opstal, waarop eventueel afgeboekt kan worden als die kostprijs hoger is dan de bedrijfswaarde van de nieuwe opstal): indien te slopen, economisch versleten bedrijfsmiddelen nog een boekwaarde hebben, is er kennelijk te weinig afgeschreven, zodat die afschrijving gecorrigeerd moet worden om te voorkomen dat een te hoge boekwaarde wordt ‘doorgerold’. Die uitleg lijkt de A-G Wattel echter onjuist omdat in het Warenhuisarrest vast stond dat de ‘versleten’ bedrijfsmiddelen nog een bedrijfswaarde ad fl. 7.500 hadden, zodat van te lage afschrijving kennelijk geen sprake was. Ook in casu ontbreekt volgens de A-G de feitelijke grondslag voor de stelling dat te lage afschrijvingen gecorrigeerd zouden moeten worden, nu vast staat dat de sloopwoningen, hoewel inadequaat naar hedendaagse maatstaven, nog steeds verhuurbaar waren en nog wel degelijk waarde hadden, terwijl de te lage afschrijvingen al waren gecorrigeerd in de bezwaarfase, waarin al een afboeking ad € 10.330.482 naar lagere bedrijfswaarde was aanvaard. De belanghebbende heeft de na afboeking naar bedrijfswaarde resterende waarde van de sloopwoningen ten koste gelegd aan de door haar gewenste nieuwbouw, waarmee die waarde volgens A-G Wattel onontkoombaar onderdeel is van de kostprijs van die nieuwbouw. De Hoge Raad is in het Warenhuisarrest inderdaad door de bodem van de bedrijfswaarde heen gegaan, maar juist dat maakt het arrest zo moeilijk plaatsbaar. Het is volgens A-G Wattel een outlyer die beter tot zijn feiten beperkt kan blijven. De belanghebbende wijst nog op maatschappelijk mogelijk onwenselijke gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen waaraan woningcorporaties, mede gezien art. 3.29c Wet IB 2001, zijn onderworpen. Deze lijken A-G Wattel echter meer een kwestie voor de politiek dan voor de rechter. Conclusie: cassatieberoep ongegrond.

De uitspraak op rechtspraak.nl