Hof Arnhem-Leeuwarden 10 november 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8514

Huurder exploiteert een sportschool met onder meer schoonheidssalon, kapsalon, zonnestudio, sauna en restaurant. De sportschool is over twee panden verdeeld (pand A en pand B), waarbij van pand A alleen de vijfde verdieping wordt gehuurd. De gehuurde ruimtes in beide panden worden van verschillende verhuurders gehuurd. Het restaurant gedeelte zit met een sportzaal en dakterras op vijfde verdieping van pand A en de rest van de sportschool zit in het naastgelegen pand B. Het gedeelte van de sportschool op de vijfde verdieping in pand A is via een door de huurder aangelegde loopbrug alleen via het naastgelegen pand B bereikbaar. De gemeente ontwikkelt een stadsvernieuwingsplan ten gevolge waarvan pand A gesloopt zal moeten worden om plaats te maken voor nieuwbouw. Op enig moment wordt de gemeente eigenaar van pand A en daarmee opvolgend verhuurder van het gedeelte van de sportschool in pand A. In de onderhandelingen over de beëindiging van de huurovereenkomst in pand A en de te betalen schadeloosstelling stelt de huurder zich op het standpunt dat zijn onderneming als één geheel moet worden gezien en wenst hij een schadeloosstelling voor zijn gehele bedrijf. Partijen bereiken geen minnelijke overeenstemming. Eind 2009 zegt de verhuurder van pand B de huurovereenkomst met de huurder op. De huurder roept ontruimingsbescherming in en krijgt uiteindelijk de maximale termijn van drie jaar. Medio 2010 start de Gemeente de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst in pand A op de voet van artikel 7:310 BW. De kantonrechter wijst meerdere tussenvonnissen en benoemd uiteindelijk een deskundige om een rapport uit te brengen over de schadeloosstelling op basis van artikel 7:310 lid 2 BW voor de door de huurder geëxploiteerde ruimtes in panden A en B. De kantonrechter staat hoger beroep van tussenvonnis toe. De gemeente komt in hoger beroep. Hof oordeelt dat appel niet alleen betrekking heeft op het tussenvonnis waarin het hoger beroep is toegestaan, maar ook op de eerder gewezen tussenvonnissen. Wijziging van eis door de Gemeente wordt toegestaan. De huurder dient eerst in hoger beroep een tegeneis in en wordt daarin niet-ontvankelijk verklaard. De nieuwe grondslagen van de Gemeente, zijnde gebrek in de zin van artikel 7:201 BW of een tekortkoming van de huurder, worden afgewezen. Het hof ontbindt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:310 BW. De huurder komt in hoger beroep op tegen de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht en de waardering van het bewijs omtrent de door de huurder gestelde toezegging van de Gemeente een schadeloosstelling voor het gehele bedrijf te betalen. Deze grieven slagen niet. Hof geeft een globaal kader voor de berekening van de schadeloosstelling en oordeelt dat de kantonrechter ten onrechte daarop vooruit is gelopen en eerst een deskundigenbericht moet worden ingewonnen, waarbij onder meer aandacht moet worden besteed aan de peildatum. Zaak wordt terugverwezen naar de kantonrechter.

De uitspraak op rechtspraak.nl