Bijlage 1 Beleidsregels financieel toezicht Autoriteit woningcorporaties 2015: bepaling volkshuisvestelijk vermogen en risico

Beleidsregels financieel toezicht Autoriteit woningcorporaties 2015

De Aw hanteert de bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie als grondslag voor de waardering van materieel vaste activa (MVA) in exploitatie (sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging). De Aw hanteert deze grondslag zowel voor het bezit dat is gekwalificeerd als Daeb, als voor bezit dat zich hiervoor niet kwalificeert (niet-Daeb). De bedrijfswaarde is de contante waarde van de aan de afzonderlijke complexen van de corporatie toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen. Voor de berekening van de bedrijfswaarde van de afzonderlijke complexen heeft de corporatie een zekere bandbreedte in zowel de gekozen uitgangspunten, zoals inrekenen verkoop, levensduur, parameters (verwachte huurstijging en toekomstige inflatie) alsook de toerekening van uitgaven aan afzonderlijke complexen. De Aw past de in Bijlage 5 van de ministeriele regeling bedoelde Verantwoorde bedrijfswaarde aan, om te komen tot de in de methodiek gebruikte waarderingsgrondslag volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De waarden die na de aanpassing ontstaan, zijn goed vergelijkbaar omdat ze op dezelfde toegespitste grondslag zijn gebaseerd. De Aw hanteert hierbij een zeven-stappen aanpak: Bij verbindingen die betrekking hebben op de exploitatie van onroerende zaken wil de Aw ook voor het bezit in exploitatie in de betreffende verbindingen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde hanteren als waarderingsgrondslag. Indien naar voren komt dat de waardering van het vastgoed van de verbindingen hoger is dan de door de Aw gehanteerde normwaarden, zal de Aw de waardering van de verbindingen aanpassen. De eventuele aanpassing werkt door in de post deelnemingen. De langlopende leningen van woningcorporaties die primair werkzaam zijn op de markt voor sociale huurwoningen, worden voor de beoordeling tegen rentabiliteitswaarde gewaardeerd. De omvang van de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningenportefeuille, zoals

• 1 Moment van disconteren De Aw veronderstelt dat de exploitatiekasstromen gemiddeld halverwege het jaar binnenkomen. Indien de corporaties anders hebben gedisconteerd, wordt dit bijgesteld.
• 2 Verkoopportefeuille Als uitvloeisel van de gekozen grondslag bedrijfswaarde op basis van voortgezette verhuurexploitatie (woongelegenheden) wordt de bedrijfswaardeopgave aangepast indien corporaties verkoop hebben ingerekend.
• 3 Parameters De stijgingsparameters voor inflatie zijn exogene variabelen. De Aw leidt uit externe bronnen de inflatieverwachting af. Deze wordt voor alle corporaties gehanteerd. De huurstijging is deels afhankelijk van de inflatieverwachting en deels van het beleid van de corporatie. Het beleid van de corporatie zelf is mede afhankelijk van de marktmogelijkheden, maar ook van de formele mogelijkheden (wetgeving). De Aw hanteert een bandbreedte bij de eventuele aanpassing van de stijgingsparameter van de corporatie. Voor de eerste vijf prognosejaren levert dit een marge op ten opzichte van de inflatieverwachting. Vanaf het zesde jaar hanteert de Aw hiervoor de inschatting van het evenwichtsniveau voor de inflatie. Voor de beheer- en onderhoudskosten hanteert de Aw vanaf het zesde jaar de sectorparameters zoals door WSW is vastgelegd (evenwichtsniveau inflatie plus 1%). Ook voor huurderving onderkent de Aw een bandbreedte. Voor de eerste vijf jaren is deze bandbreedte groter dan voor de periode daarna. Als discontofactor hanteert de Aw de door WSW voorgeschreven discontofactor.
• 4 Levensduur De Aw neemt de levensduur van de corporatie over tenzij deze aanmerkelijk hoger is dan hetgeen andere corporaties opgeven. Voor het deel dat de levensduur de bandbreedte overschrijdt, wordt deze bijgesteld, tenzij uit eerdere onderzoeken is gebleken dat de afwijking samenhangt met specifieke kenmerken van de portefeuille. De Aw maakt bij deze vergelijking gebruik van een aantal kenmerken van de vastgoedportefeuille.
• 5 Restwaarde Exclusief de opgegeven deelportefeuille sloop uniformeert de Aw de restwaarde voor de niet in de sloopportefeuille opgenomen woongelegenheden. In eerder onderzoek vastgestelde situaties waarbij correcties vanwege erfpacht hebben plaatsgevonden, worden hierbij betrokken.
• 6 Lastenniveau De Aw confronteert het lastenniveau voor de verhuureenheden dat uit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid, met sectorcijfers en met de aangeleverde kasstroomprognoses. Indien het niveau niet plausibel is in relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van de beheerkosten voor de resterende periode en sectorcijfers voor onderhoud voor de resterende periode, wordt rekening houdend met een bandbreedte, het niveau aangepast. Hierbij kan ook rekening worden gehouden met in eerder onderzoek vastgestelde bevindingen met betrekking tot het lastenniveau in de bedrijfswaarde.
• 7 Verhuurdersheffing De Aw bepaalt rekening houdend met de levensduur van de portefeuille, de door het Rijk vastgestelde heffingspercentages en de door de corporatie opgegeven waarde, de contante waarde van de verhuurdersheffing. Deze waarde is niet lager dan de door de corporatie opgegeven waarde. De door de Aw aangepaste bedrijfswaarde is de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit van de corporatie.
• • exploitatie woongelegenheden (voortgezette verhuur);
• • exploitatie overig vastgoed;
• • onroerende zaken verkocht onder voorwaarden;
• • financiering en financiële instrumenten;
• • deelnemingen;
• • beleggingen en andere financiële activa;
• • grondposities (met of zonder bouwbestemming);
• • aangegane verplichtingen koopwoningen;
• • aangegane verplichtingen bouw huurwoningen;
• • overige verplichtingen.
• • Marktrisico;
• • macro-economische ontwikkelingen;
• • operationele risico’s.
• • De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en rentabiliteitswaarde ultimo 2014 genereren een vast rendement tijdens de prognosejaren gelijk aan het disconto waarmee de waardering heeft plaatsgevonden. De nader bepaalde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de exploitatieverbinding kan hierbij worden betrokken in samenhang met de wijze van financiering.
• • De vastgestelde saneringsheffing en de niet in de bedrijfswaarde begrepen lasten (zonder een andere dekking) geven direct Vermogenseffecten Investeringen in woongelegenheden bestemd voor de (sociale) verhuur kunnen gepaard gaan met zogenaamde onrendabele investeringen. De Aw gaat bij de waardering van deze investeringen uit van een voortgezette verhuurexploitatie.
• • Investeringen in niet-woongelegenheden (onder andere maatschappelijke investeringen)kunnen gepaard gaan met onrendabele investeringen.
• • Verkoop van bestaand bezit (desinvesteringen) zal over het algemeen leiden tot positieve vermogenseffecten omdat de waarde waarvoor de bestaande portefeuille is gewaardeerd (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), is gebaseerd op voortgezette verhuur.
• • Verkoop van teruggekochte verkoop onder voorwaarden bezit (of vergelijkbare constructies) wordt anders benaderd. Hierop worden nauwelijks meer vermogenseffecten geboekt.
• • De sloop van eenheden in de bestaande portefeuille kan leiden tot negatieve vermogenseffecten.
• • De Aw gaat ervan uit dat transacties tussen de toegelaten instelling en een gelieerde verbinding in de prognoseperiode geen vermogenseffect opleveren.
• • Investeringen in de productie verkoop nieuwbouw (voor rekening en risico toegelaten instelling of een gelieerde verbinding) kunnen winst opleveren en tot een positief vermogenseffect leiden. De Aw zal echter terughoudend zijn met het inrekenen van winst in de prognose.
• • De financieringsbehoefte (inclusief renteconversies) die een uitvloeisel is van de vervalkalender van de leningenportefeuille ultimo 2014, de exploitatie van de bestaande voorraad en de programmering van investeringen en desinvesteringen (inclusief projectontwikkeling), kan vermogenseffecten oproepen. Vanaf 2015 wordt de kasstroom die voortvloeit uit de verhuurders- en de saneringsheffing, betrokken bij de bepaling van de financieringsbehoefte. De aan te trekken financiering wordt gewaardeerd tegen dezelfde discontofactor als het vastgoed. Het vermogenseffect is mede afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van renteafspraken en de borgbaarheid van de financieringsbehoefte. In geval van afspraken honoreert de Aw in beginsel alleen vermogenseffecten als deze gebaseerd zijn op een maximaal te betalen rente en looptijden van leningen die niet vanwege de geldgever zo maar opgezegd kunnen worden.
• • De mutaties in de vastgoedportefeuille (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) en in de leningenportefeuille (rentabiliteitswaarde) krijgen ook een jaarlijks rendement toegerekend gedurende de prognosejaren.
• • Op basis van het voor 2014 geldende wettelijke kader zal de Aw de vennootschapsbelasting betrekken bij de bepaling van het beslag op middelen. De opgave van de corporatie met betrekking tot de vennootschapsbelasting wordt hier in beginsel als uitgangspunt genomen.