Bijlage 2 Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015: bij de artikelen 12b, 14, 14a, 15 en 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Actualisatie peildatum 31 december 2025 Versie maart 2026 (15-03-2026) Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten. De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Het handboek in deze bijlage is de 31 oktober 2025 update van de elfde geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2025. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatieonderzoek dat in 2025 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2025. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2025 aangeleverd dienen te worden. Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2024 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2025 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2024. Voor dit handboek is bij verschillende mark

• – De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum.
• – De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.
• – Woongelegenheden
• – Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
• – Parkeergelegenheden
• – Intramuraal zorgvastgoed
• – Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
• – Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2024
• – Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek
• – Andere wijzigingen in de software
• – Mutaties in het bezit van de corporatie
• – Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens.
• – De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.
• – Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
• – Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.
• – Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.
• – Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als fullregio’s en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.
• – Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.
• – Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2025. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waarderingspeildatum 31 december 2025. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2025.
• – In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term ‘leegwaarde’ niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde ‘in verhuurde staat’, maar een marktwaarde ‘vrij van huur en gebruik’. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’.
• – Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waarderingspeildatum (31 december 2025), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: ‘waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen’.
• – Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.
• – Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio’s of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze groepen moeten dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 2: Overzicht fullregio’s en aardbevingsgebieden’ treft u de gemeenten waarvoor geldt dat deze binnen fullregio’s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.
• – Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 1: Definities’ treft u de definities van de verschillende typen.
• – Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:
• – Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2025 met peildatum 1-1-2024) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.
• – Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2025 met peildatum 1-1-2024) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.
• 1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.
• 2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is. De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.
• – gebruiksoppervlakte wonen
• – gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
• – gebruiksoppervlakte externe bergruimte
• – gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
• – Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.
• – Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;
• – Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;
• – Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.
• 1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.
• 2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).
• – De basisversie
• – De full versie
• – Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).
• – Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).
• – Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.
• – De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.
• – Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.
• – De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatieperiode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.
• – De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.
• – In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.
• – Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2025 is € 800 per jaar per VHE
• – Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2026 gelijk is aan dezelfde € 800
• – Stel de index 2026 in dit voorbeeld op 3,7% (de bouwkostenindex van dat jaar). Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2025 gelijk aan € 800 * (1 + 3,7%) = € 830
• – De kasstroom over heel 2026 is dan het gemiddelde van € 800 en € 830 is € 815.
• – Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037)0,5
• – Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037) * (1,030)0,5.
• – Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2025 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2024, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2025 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2025. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2026 is bijvoorbeeld de OZB in 2025 verhoogd met de prijsinflatie in 2025. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.
• – De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.
• – Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.
• – Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.
• – Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.
• – Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.
• – Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.
• – Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.
• – de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;
• – de maximale huur en de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) volgens het woningwaarderingsstelsel;
• – de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;
• – de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• – Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.
• – Het kan echter ook zijn dat een – op basis van woningkenmerken – zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.
• – De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.
• – Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.
• – Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.
• – Er zijn voorwaarden verbonden aan de 5%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling ‘Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-01-2024’ onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen of geen deel uitmaakt van een Rijkmonument, gemeentelijk monument of provinciaal monument en (3) gebouwd vóór 1965. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.
• – De 35%-huuropslag specifiek voor Rijksmonumenten geldt alleen voor Rijksmonumenten waarvan het huurcontract op of ná 1-7-2024 is ingegaan.
• – Het objectkenmerk gereguleerde verhuureenheid is ten opzichte van vorig handboek gewijzigd van ja/nee naar laag/midden/hoog. Voor contracten met een ingangsdatum voor 1-7-2024 betekent dit een conversie van het kenmerk. De conversie is als volgt:
• ○ Gereguleerde huurwoningen met een contractingangsdatum voor 1-7-2024 classificeren met ingang van de Wet betaalbare huur als laag segment.
• ○ Niet-gereguleerde huurwoningen met een contractingangsdatum voor 1-7-2024 classificeren met ingang van de Wet betaalbare huur als hoog segment.
• • Gebruiksoppervlakte (GO).
• • De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2024 ingedeeld in negen klassen
• • Bouwjaar ingedeeld in negen klassen
• • Woningtype ingedeeld in twee typen
• • Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.
• • Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 2025
• • GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters
• • Huurref: de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2024
• • fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse
• • fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning
• • fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning
• • fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort
• • fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2025 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2025 tot en met december 2025. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2024. Om de markthuur per 31 december 2025 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2025 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.
• • GO = 100
• • Huurref = 13,36
• • fWOZ= 1,124
• • fBouwjaar = 1,000
• • fType = 0,964
• • fRegio = 1,017
• • fMarkt = 0,951.
• • Primo 2026 bedragen de kosten € 800.
• • Ultimo 2026 bedragen de kosten € 800 * (1 + 4,30%) is € 834,40.
• • De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 817,20.
• • Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.
• • De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd; Voor de duidelijkheid: het achter ‘vanaf’ genoemde jaartal valt binnen de klasse en achter ‘tot’ genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.
• ○ Bouwjaar voor 1940;
• ○ Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;
• ○ Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;
• ○ Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;
• ○ Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;
• ○ Bouwjaar vanaf jaar 2005.
• • De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m2 GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;
• ○ Kleiner dan 40 m2 GBO;
• ○ Vanaf 40 tot 60 m2 GBO;
• ○ Vanaf 60 tot 80 m2 GBO;
• ○ Vanaf 80 tot 100 m2 GBO;
• ○ Vanaf 100 tot 120 m2 GBO;
• ○ Groter of gelijk aan 120 m2 GBO.
• – Voor de kalenderjaren vanaf 2026 is de prijsinflatie uit het voorgaande jaar de grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf worden toegepast.
• – De uiteindelijke huurindex sluit aan bij de verwachte huursomstijging vanuit het Leidraad economische paramaters dPi 202514https://www.ilent.nl/documenten/leefomgeving-en-wonen/autoriteit-woningcorporaties/publicaties-cijfers-en-wetgeving/publicaties/leidraad-economische-parameters-dpi-2025.
• – Voor de huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie in het midden segment gelden de volgende uitgangspunten: Voor de kalenderjaren vanaf 2026 is de loonindex uit het voorgaande jaar de grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf worden toegepast.
• – Er is een verschil in de opslag tussen laag segment woningen en midden segment woningen.
• – Voor de kalenderjaren 2025 t/m 2028 gelden de laagste van de prijsindex en de loonindex als grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf toegepast worden.
• – Voor geliberaliseerde woningen geldt vanaf juni 2029 de prijsinflatie (t-1) als grondslag voor de huurverhoging.
• – Bovenstaande maatregelen volgen uit de verlenging van de Wet Nijboer.
• • Heeft de VHE meer dan 186 punten (vanaf 187 punten) en is de VHE op basis van de WWS-punten daarom te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.
• • Heeft de VHE minder dan 144 punten (tot en met 143 punten) dan is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd in het lage segment. In dit geval is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging plaats.
• • Heeft de VHE tussen de 143 en de 187 punten (vanaf 144 tot en met 186 punten) dan is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd in het midden segment. Voor het midden segment gelden specifieke regels. Deze worden hieronder toegelicht in 5.2.7.5.
• • Betreft de VHE een onzelfstandige eenheid, dan valt deze woning per definitie altijd in het gereguleerde segment. Ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs van de woonruimte in het huurcontract.
• • Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten15Beleidsboek horend bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, Huurcommissie, 5 oktober 2016..
• • Alleen als de contracthuur van een gereguleerde laag segment woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur.
• • Als de contracthuur van een gereguleerde midden segment woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang op de volgende manieren gerekend worden:
• ○ In het geval de laatste verhuring plaatsvond voor 1-7-2024 topt men de aanvangshuur niet af op de maximale huur volgens het WWS. Aftoppen van de contracthuur vindt dan pas plaats ná mutatie (zie 5.2.7.5).
• ○ In het geval de laatste verhuring plaatsvond ná 1-7-2024 en de nieuwbouwopslag is niet van kracht, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum WWS huur.
• ○ In het geval de laatste verhuring plaatsvond ná 1-7-2024 en de nieuwbouwopslag is van kracht, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum WWS huur inclusief 10% nieuwbouw opslag. Indien deze inclusief 10% nieuwbouwopslag inderdaad lager ligt dan de aanvangshuur.
• □ Let op: ook hier geldt weer de instandhoudingstermijn van maximaal 20 jaar. Zoals benoemd onder 5.2.7.5.
• • In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markthuur. Dit geldt voor alle gereguleerde woningen. Zowel het lage segment als het midden segment.
• • Voor geliberaliseerde woningen, het hoge segment, wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
• • Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
• • Jaar 2 tot en met 15: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag of afslag toegepast.
• • Vanaf jaar 16: de mutatiekans doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag of afslag toegepast.
• • Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.
• • In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond et cetera. In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.
• • In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het niet-geharmoniseerde en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als bij uitponden. Als immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die mutatiegraad immers ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo jaar 2 is 95% niet en 5% wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de niet-geharmoniseerde en 5% van de 5% wel geharmoniseerde woningen.
• – Stel een gereguleerde VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2025 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.
• – De huurindex van de contracthuur in 2026 is voor een gereguleerde VHE de loonindex van het voorgaande jaar (4,90%) plus een opslag van 0,00%-punt. In totaal is de huurverhoging in 2025 gelijk aan 4,90%.
• – De eerste zes maanden van 2026 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.
• – Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 4,90%) is € 524,50 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.147,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.147,00 is € 2.989,65.
• – Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie over 2026 van 2,60% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 2,60%) is € 718,20. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 709,10 per maand (of ook circa 700 * 1,0260,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: zes maal € 709,10 is € 4.254,60. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 212,73. Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.
• – De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:
• – De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000
• – De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.989,65
• – De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 212,73De totale bruto huur in 2023 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.202,38.
• – In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.
• – Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 2.989,65.
• – Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2024 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.989,65 is € 5.989,65.
• 1. Bepaal markthuur primo jaar t
• 2. Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen
• 3. De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo
• 4. De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t
• 5. De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd met inflatie in jaar t + 1.
• 6. De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1
• 7. Enzovoorts.
• • Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonontwikkeling als index.
• • Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenontwikkeling als index.
• • Eigendom Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.
• • Eeuwigdurende erfpacht Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor altijd gevestigd.
• • Voortdurende erfpacht Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.
• • Tijdelijke erfpacht Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen ‘tijdelijk’ genoemd worden doch in de praktijk ‘voortdurend’ zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.
• 1. Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum van het contract. De indexatie van de canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.
• 2. Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:
• – De grondwaarde op peildatum. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.
• – Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.
• – Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.
• – De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.
• – De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.
• 3. Bij tijdelijk erfpacht – zowel met canon als afgekocht – de afkoopsom bij de volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.
• 4. Erfpachtsuppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden, verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst opgenomen.
• 5. Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.
• • Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen
• • Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW
• • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is
• • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet in 2024
• • Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen
• • Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een fullregio en/of aardbevingsgebied.
• • dv: is de te bepalen disconteringsvoet.
• • dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2024, exclusief dMarkt.
• • dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse.
• • dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid.
• • dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid.
• • dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een fullregio en/of aardbevingsgebied ligt.
• • dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario.
• • dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2025 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2024 bepaalde factoren leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2024. Om de disconteringsvoet op 31-12-2025 te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.
• – De risicovrije rentevoet.
• – De vastgoedsector specifieke opslag.
• – De opslag voor het markt- en objectrisico.
• – Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
• – Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.
• – Regio ingedeeld in vier regio’s.
• • een eindwaardescenario op basis van uitponden.
• • of een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren.
• • Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.
• • Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.