Rb. Noord-Holland 7 oktober 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:13589

Tekst

RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/369870 / HA ZA 25-623
Vonnis van 7 oktober 2026
in de zaak van
1 [eiser 1],
te [plaats],
2. [eiser 2],
te [plaats],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: kopers en afzonderlijk: [eiser 1] en [eiser 2],
advocaat: mr. M.E. Buit en mr. F.E. Majtlis,
tegen
1 [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden te [plaats],
hierna samen te noemen: verkopers en afzonderlijk: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
advocaat: mr. C.J. Loggen-ten Hoopen,
3. WONINGKEUR GROEP B.V.,
te Hendrik-Ido-Ambacht,
hierna te noemen: Woningkeur,
advocaat: mr. A.Th. de Haan,
gedaagde partijen.

De zaak in het kort

Kopers hebben een woning van verkopers gekocht, die verkopers voorafgaand aan de koop hebben laten renoveren en vergroten. Voor de koop is de woning bouwkundig gekeurd. Kopers stellen dat de woning gebreken heeft en dat zij hebben gedwaald over de staat van de woning. Zij vorderen vanwege de dwaling primair opheffing van nadeel. Subsidiair stellen zij dat verkopers tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst en vorderen zij schadevergoeding. Die bestaat grotendeels uit vergoeding van herstelkosten. Woningkeur is volgens kopers naast verkopers hoofdelijk aansprakelijk voor vergoeding van het nadeel dan wel de geleden schade omdat Woningkeur bij de keuring bepaalde gebreken ten onrechte niet heeft opgemerkt. Subsidiair en meer subsidiair spreken kopers verkopers en Woningkeur afzonderlijk aan.

Verkopers en Woningkeur voeren verweer.

De rechtbank komt tot het oordeel dat verkopers € 47.381,07 aan herstelkosten moeten betalen, maar niet de volledige gevorderde schadevergoeding. De vorderingen tegen Woningkeur worden afgewezen.

1 De procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 maart 2026
- de akte houdende vermeerdering van eis, tevens overlegging aanvullende producties met producties 28 tot en met 35,
- het bericht van 19 augustus 2026 van Woningkeur met een verbeterde productie 5 en productie 6, - de mondelinge behandeling van 20 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van kopers,
- de spreekaantekeningen van verkopers,
- de spreekaantekeningen van Woningkeur.

1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1 Verkopers waren eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning).

2.2 Op 30 juli 2021 hebben zij een omgevingsvergunning verkregen voor het verbouwen van de woning. De eerste verdieping bestond op dat moment uit een dakkapconstructie.

2.3 Verkopers hebben [bedrijf 1] ([bedrijf 1]) opdracht gegeven de woning te verbouwen.

2.4 De verbouwing zag onder meer op het verwijderen van de bestaande dakkapconstructie, het optrekken van gevels op de eerste verdieping tot een aan te brengen tweede verdiepingsvloer en het daarop plaatsen van een dakopbouw bestaande uit een hellend pannendak met aan de voor- en achterzijde een dakkapel. Er is sprake van houtskeletbouw.

2.5 De voor- en achtergevel zijn ter hoogte van de eerste verdieping aan de buitenzijde voorzien van steenstrips.

2.6 De (dak)opbouw is qua maatvoering en detaillering niet (geheel) conform de bij de omgevingsvergunning ingediende tekeningen uitgevoerd.

2.7 Tijdens de bouw is het faillissement van [bedrijf 1] uitgesproken. De gevels van de eerste verdieping waren op dat moment opgetrokken en ook was de dakopbouw geplaatst. De dakkapellen waren nog niet geheel afgewerkt. Verkopers hebben andere aannemers in de arm genomen om het werk te voltooien, waaronder [bedrijf 2].

2.8 [bedrijf 2] heeft tijdens zijn werkzaamheden onder meer de oorzaak van een lekkage bij een van de dakkapellen achterhaald en de lekkage verholpen.

2.9 Verkopers zijn tijdens de verbouwing elders gaan wonen en hebben uiteindelijk besloten de woning te verkopen. Zij hebben zelf niet meer in de woning gewoond.

2.10 Op 26 februari 2023 hebben verkopers de woning verkocht aan kopers voor een bedrag van € 685.000.

2.11 Partijen hebben voor het vastleggen van de koop gebruikgemaakt van het Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021), zoals vastgesteld door de NVM, Vastgoedpro, VBP Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Daarin staat onder meer:

“ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve
rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)

6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor
rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
Artikel 25 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning tenminste 75 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor oa. het dak, de fundering, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, rookkanalen, de afwezigheid van aantasting door houtworm en/of ander ongedierte cq schimmels en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven “woongebruik”.

2.12 Verkopers hebben een ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (versie juli 2019) van de NVM ingevuld en deze voor de koop aan kopers ter beschikking gesteld.

2.13 Bij de vragen hoe oud de (platte en overige) daken zijn hebben verkopers geantwoord: “6 maanden”. Bij de vraag of verkopers last hebben (gehad) van daklekkages, hebben zij “nee” geantwoord. Op de vraag of er in het verleden gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen, hebben zij eveneens met “nee” geantwoord. Hetzelfde geldt voor de vraag of de dakgoten en regenwaterafvoeren lek of verstopt zijn.

2.14 Bij de vraag of er verbouwingen en/of bijbouwingen hebben plaatsgevonden in en/of om de woning, wat, wanneer en door wie hebben verkopers ingevuld: “het hele huis is verbouwd”, “2022” en “[bedrijf 2]”.

2.15 Voorafgaand aan de koop heeft de heer [betrokkene] van Woningkeur Haarlemmermeer de woning op 24 september 2023 bouwkundig gekeurd. [betrokkene] heeft op 27 februari 2023 hiervan een rapport (hierna: het Woningkeur-rapport) opgesteld. In dat rapport staat Woningkeur als keuringsinstantie vermeld.

2.16 In het Woningkeur-rapport staat onder meer het volgende:
“1. Algemeen
Resultaat Goed
Let op! Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen – terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage – na verwijdering van afwerkingen, rolluiken, zonneschermen, bekledingen of andere elementen danwel veranderingen die niet mogelijk zijn geweest ten tijde van de opname / inspectie. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken, het kan zijn dat een conclusie niet correct blijkt te zijn na vervolg of destructief onderzoek.
(…)
Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan betrokkene
Resultaat Goed
Toelichting Vragen of eventuele niet zichtbare bouwkundige gebreken, lekkages, lekke dubbele beglazing niet zichtbaar maar wel bekend of aanwezig zijn, zijn gesteld aan de verkopende partij of diens vertegenwoordiger. In de resultaten kunt u de verkregen informatie teruglezen.
Er is aan de verkopende partij gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn aan die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Hierop is met NEE geantwoord.
(…)
Constructie: dakkapel
Resultaat Goed
Toelichting De wijziging aan de constructie is voor zover zichtbaar correct uitgevoerd.

2 Constructie en trappen

Dakconstructie

Resultaat Goed

Toelichting De dakconstructie is geheel zichtbaar en geïnspecteerd. Deze inspectie is echter wel gebaseerd op een visuele inspectie.

De constructie verkeert, voor zover onderzoek mogelijk was, in een voldoende conditie. Aan de gehele dak-/kapconstructie zijn geen gebreken opgemerkt.

Let op! Na verwijdering van afwerkingen, aftimmeringen e.d. kunnen problemen of gebreken alsnog zichtbaar worden.

(…)

4 Dakkapel, dakraam

Dakkapel

Resultaat Goed

Toelichting De dakbedekking verkeert in een voldoende conditie. De technische conditie van de materialen is voldoende.

(…)

Dakkapel: achterzijde

Resultaat Goed

Toelichting De hiervoor benoemde beoordeling betref (ook) de dakkapel aan de achterzijde van de woning.

Dakkapel: voorzijde

Resultaat Goed

Toelichting De hiervoor benoemde beoordeling betreft (ook) de dakkapel aan de achterzijde van de woning.

Dakkapel: loodstroken

Resultaat Goed

Toelichting: De loodstroken verkeren in een voldoende conditie. Hier zijn geen gebreken waargenomen. De overlap is voldoende. Het materiaal is van voldoende dikte. Het geheel kan functioneren als bedoeld, loodwerk regelmatig controleren, eventueel aankloppen daar waar nodig.

Dakkapel: zijwangen

Resultaat Goed

Toelichting De zijwangen zijn geïnspecteerd, hieraan zijn geen gebreken opgemerkt. Deze verkeren in goede conditie en kunnen functioneren.

5 Goten, hemelwaterafvoeren, overstek

Goten: vervuild

Resultaat Onvoldoende

Toelichting De (kil)goot is vervuild. Hierdoor wordt de waterafvoer gehinderd en kan die op enig moment zelfs geheel onmogelijk worden, waardoor uiteraard overlopen en/of lekkages gaan ontstaan.

De vervuiling dient uit de goten te worden verwijderd.

(…)

Goten: zink

Resultaat Goed

(…)”

Bij de onderwerpen ‘dakbeschot’ en ‘overstekken’ staat bij resultaat vermeld: “niet te beoordelen”. In de toelichting bij de overstekken staat: “De overstekken, boeidelen, windveren e.d. zijn deels en of vanaf de straat geïnspecteerd. Hierdoor kan het zijn dat gebreken niet zijn opgemerkt of visueel niet waarneembaar zijn geweest. Door bijvoorbeeld schilderwerk of andere verhinderingen kunnen gebreken en/of houtrot niet zichtbaar, maar wel aanwezig zijn.”

2.17 In de bijlage bij het Woningkeur-rapport ‘Algemene informatie bouwkundige inspectie’ staat onder meer:
“Doel bouwkundige inspectie
Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen. (…) Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd, een vermoeden hiervan zal echter worden aangegeven.
Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven. Dit sluit echter niet uit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daarbij horende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten.
Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc. om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom, er vinden geen destructieve onderzoeken plaats.”

2.18 Verkopers hebben de woning op 23 mei 2023 aan kopers geleverd. Kopers hebben de woning medio juni 2023 betrokken.

2.19 Op 5 juli 2023 is (de nok van) het dak van de woning beschadigd geraakt als gevolg van storm Poly.

2.20 Op die dag en op 18 juli 2023 hebben kopers noodreparaties, laten uitvoeren door [bedrijf 3] ([bedrijf 3]) en [bedrijf 4] ([bedrijf 4]), waaronder het herplaatsen van pannen en een voorziening voor afgewaaide nokvorsten.

2.21 [bedrijf 3] en [bedrijf 4] hebben bevindingen over de kwaliteit van het dak teruggekoppeld aan kopers. [bedrijf 3] heeft dat op 23 juli 2023 (ook) via WhatsApp gedaan. [bedrijf 3] schrijft onder meer:
“(…) hierbij kort uitgelegd wat onze bevindingen waren op het dak.
1. Nokbalk was niet vastgezet dmv steunen
2. Isolatie materiaal steekt ongelijk naar boven
3. Zinken rand vastgekit
4. Zinken rand hoek dicht gezet dmv flexibele mortel
5. Pannen liggen niet meer in lijn
6. Afwatering dakbedekking is niet goed doordat de afvoer hoger ligt als het plat dak.
7. Dakgoot loopt niet af na de regenpijp
Dit waren onze verbindingen van het Dak”

2.22 Op 7 juli 2023 heeft [eiser 1] [bedrijf 5] ([bedrijf 5]) opdracht gegeven het dak van de woning bouwkundig te inspecteren. De inspectie heeft plaatsgevonden op 10 juli 2023. In het daarvan opgemaakte rapport van 18 juli 2023 staat onder meer:
“Mijn constateringen:
Het lood van beide dakkapellen is onvakkundig en ondeugdelijk aangebracht.
Schroeven komen door de aftimmeringen van de dakkapellen.
De dakpannen zijn op een verkeerde manier en met verkeerde materialen verankerd.
Aftimmeringen dakkapellen zijn niet vrij gehouden van het lood.
De zinken dakgoot is met asfalt nagels vast gezet.
Afschot dakgoten verkeerde kant op.
Het overlappen van lood met een losse “lap” uitgevoerd.
Lood met nietjes en asfaltnagels bevestigd.
Gebruikte ondervorst verkeerd aangebracht.
Maatvoering dakkapellen niet conform de vergunningstekening.
Goothoogte niet conform de vergunningstekening.
Details niet conform de vergunningstekening.”

2.23 Volgens [bedrijf 5] zijn de door haar geconstateerde gebreken een gevolg van onvoldoende vakkennis en een slechte werkvoorbereiding. [bedrijf 5] heeft [eiser 1] geadviseerd verder onderzoek te laten verrichten.

2.24 [eiser 1] heeft op 20 oktober 2023 een telefoongesprek gevoerd met [bedrijf 2] over de werkzaamheden die hij in opdracht van verkopers aan de woning heeft verricht. [bedrijf 2] heeft in dat gesprek onder meer gezegd dat hij niet betrokken was bij het maken van de dakopbouw en de aanbouw en dat hij [gedaagde 1] erop heeft gewezen dat [bedrijf 1] – samengevat – ondeugdelijk werk had verricht.

2.25 Kopers hebben Woningkeur op 30 januari 2024 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden voor het door Woningkeur niet opmerken en benoemen van de door [bedrijf 5] geconstateerde gebreken.

2.26 Kopers hebben verkopers bij brief 26 februari 2024 in gebreke gesteld en verzocht dan wel gesommeerd om binnen veertien dagen met een concreet voorstel te komen voor het herstel van de door [bedrijf 5] geconstateerde gebreken. Verkopers hebben aansprakelijkheid betwist en verzocht om nader onderzoek.

2.27 Namens kopers is ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) verzocht nader onderzoek uit te voeren. ZNEB heeft op 11 oktober 2024 de woning en met name het hellende pannendak en de dakkapellen van de dakopbouw geïnspecteerd. Er zijn vijf onderzoeksvragen opgesteld. ZNEB heeft onder meer getoetst aan:
 het Stappenplan verwerking van bladlood in de bouw
 de Ontwerp-, en uitvoeringsrichtlijnen voor dakbedekkingsconstructies met keramische pannen URL 0180/15 van 4 juni 2015
 de Beoordelingsrichtlijn voor het aanbrengen van loden dak-, gevel- en gootconstructies BRL 5212-02 d.d. 18 december 2018
 Dakhandboek-VH-Variabel-Monier

2.28 ZNEB heeft op 3 maart 2025 een expertiserapport opgesteld. Daarin staat dat het hellende pannendak en de (wangen van de) dakopbouw een aantal gebreken vertonen. Het gaat (onder meer) om gebreken aan:
 de loodverbindingen
 de dakkapellen
 de schuine dakvlakken
 de goten
 de wangen van de dakopbouw

2.29 ZNEB concludeert dat zij de aanwezigheid van een aantal door [bedrijf 5] geconstateerde gebreken kan bevestigen, maar niet alle. Hetzelfde geldt voor door [bedrijf 3] geconstateerde gebreken.

2.30 ZNEB heeft zelf nog een aantal andere gebreken vastgesteld aan de dakbedekking en de dakopbouw die niet door [bedrijf 5] en [bedrijf 3] zijn geconstateerd.

2.31 Aan ZNEB is onder meer voorgelegd of er door het gebrek op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot gebruik kan worden gemaakt van de woning en meer specifiek de dakopbouw.

2.32 ZNEB heeft die vraag als volgt beantwoord:
“Gelet op de door ons gedane constateringen stellen wij dat (na het reeds in opdracht van [eiser 1] in het kader van stormschades en lekkages dientengevolge zijn uitgevoerd van noodreparaties in juli 2023 door [bedrijf 3] en [bedrijf 4] aan het dak van de woning) op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot gebruik kan worden gemaakt van de woning en de dakopbouw. Immers ten tijde van onze expertise was er op dat moment geen sprake meer van het via het dak intreden van hemelwater. Blijkens de aan ons overgelegde foto’s van de stormschade (bijlage A) was voorafgaande aan het tijdelijke noodherstelwerk van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] geen sprake van een duurzaam woongenot als gevolg van de gebreken aan het dak van de woning.
Wij merken hierbij op dat wij wel significante herstelwerkzaamheden beogen ten einde het reeds uitgevoerde noodherstel om te zetten naar een deugdelijk definitief herstel zodanig dat het dak ook op den duur en bij stormachtig weer blijft voldoen.”

2.33 Volgens ZNEB waren de door haar geconstateerde gebreken op het moment van levering al aanwezig.

2.34 Over de beoordeling door Woningkeur oordeelt ZNEB:
“Wij merken op dat ten aanzien van de voor ons onderzoek gemelde zaken, te weten dakkapellen en dakopbouw, relevante onderdelen door Woningkeurgroep op een afstand zijn beoordeeld en in de meeste gevallen de beperkende mededeling “voor zover zichtbaar”, “deze inspectie is echter wel gebaseerd op een visuele inspectie”, “niet te beoordelen” is meegegeven.
Voor wat betreft de loodstroken van de dakkapel spreekt de inspecteur van Woningkeurgroep niet over een beperking en stelt daarbij: “De loodstroken verkeren in een voldoende conditie. Hier zijn geen gebreken waargenomen. De overlap is voldoende.” Dit is niet overeenkomstig onze bevindingen.
Wij zijn van mening dat Woningkeurgroep vanuit het raam van de dakkapel, al dan niet met een inspectiespiegel, zicht had op de goten en de platte daken van de dakkapellen en had Woningkeurgroep de zichtbare gebreken aan met name de platte daken en de dakgoten onzes inziens dienen op te nemen in haar rapport als gebreken dan wel tenminste als een onvolkomenheden.”

2.35 ZNEB heeft in haar expertiserapport de herstelkosten begroot op € 27.308,12 inclusief btw.

2.36 In de week van 14 juli 2025 is er een lekkage geconstateerd bij de naastgelegen woning aan de [adres 2]. Volgens de aannemer die daarop herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd ontbrak er lood tussen de zijgevel van de woning en het dak van de woning op [adres 2] en zijn er door [bedrijf 1] ter plekke ten onrechte MDF-platen toegepast.

2.37 Bij brief van 18 juli 2025 hebben kopers verkopers gesommeerd € 27.308,12 te betalen, plus € 2.882,42 aan kosten voor de verrichte noodreparaties en aan onderzoekskosten van [bedrijf 5]. Beide bedragen te vermeerderen met wettelijke rente.

2.38 Bij brief van dezelfde datum hebben kopers Woningkeur gesommeerd € 25.808,12 (herstelkosten) en € 349,00 (kosten [bedrijf 5]) te betalen, beide bedragen te vermeerderen met wettelijke rente.

2.39 [bedrijf 6] heeft op 25 juli 2025 aan kopers een offerte uitgebracht voor het opnieuw aanbrengen van de dakbedekking, het plaatsen van nieuwe gootconstructies, werkzaamheden aan de dakkapelconstructies, schilderwerk buiten, herstelwerk gevelpanelen. In de offerte staat een aantal werkzaamheden waarvoor nog geen prijs kan worden bepaald. De offerte sluit op een bedrag van € 39.253,79 inclusief btw.

2.40 Kopers hebben deze offerte geaccepteerd en [bedrijf 6] is in 2026 gestart met herstelwerkzaamheden. [bedrijf 6] heeft daarbij ook nog werkzaamheden verricht die niet in de offerte waren opgenomen. Ten tijde van de mondelinge behandeling waren nog niet alle werkzaamheden gereed en aan kopers gefactureerd.

3 Het geschil

3.1 Kopers vorderen na vermeerdering van eis – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a. a) verkopers en Woningkeur hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
€ 56.530,32 voor de totale herstelkosten
€ 2.250,60 als vergoeding voor de kosten van de noodreparaties
€ 3.242,40 voor de kosten voor het bepalen van de aansprakelijkheid en de geleden schade
alle bedragen te vermeerderen met wettelijke rente
b) verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.500,00 voor de herstelkosten van het Bouwtechnisch gebrek, te vermeerderen met wettelijke rente
met de hoofdelijke veroordeling van verkopers en Woningkeur in de kosten van de procedure inclusief nakosten en voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente,
Subsidiair
a. a) verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
€ 56.530,32 voor de totale herstelkosten
€ 2.250,60 als vergoeding voor de kosten van de noodreparaties
€ 3.242,40 voor de kosten voor het bepalen van de aansprakelijkheid en de geleden schade
alle bedragen te vermeerderen met wettelijke rente
b) verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.500,00 voor de herstelkosten van het Bouwtechnisch gebrek, te vermeerderen met wettelijke rente
met de hoofdelijke veroordeling van verkopers in de kosten van de procedure inclusief nakosten en voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente,
Meer subsidiair
Woningkeur hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
i. € 56.530,32 voor de totale herstelkosten
ii. € 2.250,60 als vergoeding voor de kosten van de noodreparaties
iii. € 3.242,40 voor de kosten voor het bepalen van de aansprakelijkheid en de geleden schade
iv. alle bedragen te vermeerderen met wettelijke rente
met veroordeling van Woningkeur in de kosten van de procedure inclusief nakosten en voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2 Kopers leggen – verkort weergegeven – het volgende aan hun vorderingen ten grondslag.
De woning is na levering gebrekkig gebleken. Kopers hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gedwaald over de staat van de woning. Verkopers hebben gebreken aan het zicht laten onttrekken en kopers verkeerd ingelicht dan wel hun mededelingsplicht geschonden over het bestaan van de gebreken. Kopers verzoeken de rechtbank het nadeel dat door de dwaling is ontstaan op te heffen. Dit komt overeen met herstelkosten en overige geleden schade. Daarnaast bezit de woning niet de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Kopers konden de gebreken voorafgaand aan en tijdens de eigendomsoverdracht niet kennen. Verkopers zijn daarom aansprakelijk voor de herstelkosten en overige schade.
Woningkeur is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de tussen kopers en Woningkeur gesloten overeenkomst. Kopers mochten verwachten dat het rapport van Woningkeur een nauwkeurig en betrouwbaar beeld zou geven van de staat van de woning en inzicht zou verschaffen in de onderhouds- en reparatiekosten. Dat is niet het geval gebleken. Kopers hebben daardoor schade geleden waarvoor Woningkeur aansprakelijk is.

3.3 Verkopers voeren verweer. Verkopers betwisten dat zij voorafgaand aan de koop met de gestelde gebreken bekend zijn geweest en kopers niet of onjuist hebben voorgelicht dan wel een mededelingsplicht hebben geschonden. In de woning kan op een veilige manier gewoond worden en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Verkopers betwisten de gestelde schade. Voor zover verkopers al voor enige schade aansprakelijk zouden zijn, zijn dat hooguit de kosten van de noodreparaties en ook nog niet volledig omdat de verzekering aan kopers een bedrag heeft uitgekeerd dat op die kosten in mindering strekt.

3.4 Ook Woningkeur voert verweer. Woningkeur betwist dat kopers met hen de gestelde overeenkomst van opdracht zijn aangegaan. Die zijn zij aangegaan met Woningkeur Haarlemmermeer, een van de franchisenemers van Woningkeur. Voor zover Woningkeur als contractspartij van kopers heeft te gelden betwist Woningkeur dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst. De overeenkomst voorzag in een globale, non-destructieve
en visuele inspectie op een specifiek moment. Die inspectie is gelet op de daaraan verbonden beperkingen op de juiste wijze uitgevoerd en daarover is eveneens correct aan kopers gerapporteerd. Voor wel sprake is van enig tekortschieten, heeft dat op zichzelf niet tot enig gebrek aan de woning geleid. Hooguit zouden kopers dan een lagere koopsom hebben kunnen bedongen, maar kopers hebben niet dan wel onvoldoende aannemelijk gemaakt welke lagere koopsom dit dan zou zijn. Het verschil met de betaalde prijs is in ieder geval niet gelijk aan de gevorderde schadevergoeding.

4 De beoordeling

Volgorde van behandeling

4.1 De rechtbank zal hierna eerst de vorderingen tegen verkopers en hun grondslagen beoordelen en daarna de vorderingen tegen Woningkeur. Omdat de rechtbank tot het oordeel komt dat de vorderingen tegen Woningkeur zullen worden afgewezen, hoeft niet meer beoordeeld te worden of verkopers en Woningkeur samen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor vergoeding van enige schade of opheffing van enig nadeel.

De vorderingen tegen verkopers

4.2 De primaire grondslag van de vorderingen tegen verkopers is dwaling en opheffing van nadeel. De subsidiaire grondslag is schadevergoeding op grond van wanprestatie.

Onderscheid primaire en subsidiaire grondslag

4.3 De rechtbank zal eerst beoordelen of de vorderingen jegens verkopers op de subsidiaire grondslag kunnen worden toegewezen. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.4 In geval van dwaling in de zin van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de rechter op grond van artikel 6:230 lid 2 BW in plaats van de overeenkomst te vernietigen op verlangen van een van partijen de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigen dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt.

4.5 In de rechtspraak is nog niet volledig uitgekristalliseerd hoe nadeel ‘dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt’ precies moet worden opgevat. De rechtbank sluit – mede gelet op het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2026 – aan bij de (ook) in de literatuur bepleite opvatting dat de dwalende moet worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. In een geval als hier aan de orde kan het nadeel niet zonder meer gelijk worden gesteld aan de kosten om gebreken te herstellen, maar licht het voor de hand dat voor de begroting van nadeel moet worden gekeken naar het verschil tussen de daadwerkelijke betaalde prijs en de prijs die zou zijn betaald in het hypothetische geval dat er niet was gedwaald.

4.6 Als – veronderstellenderwijs – wordt aangenomen dat sprake is van dwaling dan betekent dat in dit geval dat kopers voordat zij de koop sloten bekend waren met bepaalde gebreken of aanwijzingen hadden dat bepaalde gebreken zouden kunnen bestaan. Uit wat kopers daarover op de zitting hebben gezegd lijkt het de rechtbank het meest waarschijnlijk dat zij met de kennis van nu de woning helemaal níet hadden gekocht. Kopers hebben echter niet de vernietiging van de koop gevorderd en/of terugbetaling van de koopsom na een buitengerechtelijke vernietiging.

4.7 De rechtbank heeft kopers ter zitting gevraagd of er een diepere wijsheid zit achter de inkleding van de vorderingen op de wijze zoals kopers dat in deze zaak hebben gedaan. Mr. Majtlis heeft daarop namens kopers geantwoord dat de kern van de zaak meer in dwaling is gelegen, dan in wanprestatie. Op de vraag van de rechtbank of er schadeposten zijn die op de primaire wél, maar op de subsidiaire grondslag niet kunnen worden toegewezen hebben de advocaten van kopers ontkennend geantwoord.

4.8 Het onderscheid in grondslag is naar het oordeel van de rechtbank in zoverre dus niet van toegevoegde waarde. Duidelijk is wel dat kopers de kosten vergoed willen krijgen die zij stellen te hebben gemaakt en te moeten maken voor het herstel van de door hen gestelde gebreken.

4.9 Gelet op wat hiervoor is overwogen over het opheffen van nadeel, de wens van kopers en de motivering van de keuze voor de primaire en subsidiaire grondslag zal de rechtbank eerst beoordelen of de vorderingen op de subsidiaire grondslag kunnen worden toegewezen.
Wanprestatie/non-conformiteit: juridisch kader

4.10 Een afgeleverde zaak, zoals een woning, moet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst – men spreekt dan van non-conformiteit – als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW).

4.11 Indien geen sprake is van consumentenkoop staat het partijen vrij van artikel 7:17 BW af te wijken. In deze zaak is geen sprake van consumentenkoop, omdat het de koop van een woning betreft (artikel 7:5 lid 1 sub a BW). Het stond partijen dus vrij van artikel 7:17 BW af te wijken. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst waarvoor partijen de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) van – kort gezegd – de NVM hebben gebruikt.

4.12 Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van álle gebreken. In artikel 6.3 wordt een vergaande uitzondering op deze hoofdregel gemaakt. Op grond van dit artikel staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen. Dit moet naar de heersende leer als een garantie worden opgevat.

4.13 Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf, in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.14 De overeenkomst bevat in dit geval ook een ouderdomsclausule (artikel 25). Daarmee is nader invulling gegeven aan het begrip ‘normaal gebruik’. Eigenschappen die eigen zijn aan de bouwwijze en het materiaalgebruik van een woning van – in dit geval – meer dan 75 jaar oud kunnen niet aan de verkoper worden tegengeworpen, ook al zouden die in geval van een moderne woning aan ‘normaal gebruik’ in de weg staan. Op grond van de tekst van de ouderdomsclausule, gelezen in de context van artikel 6.3, mag de verkoper redelijkerwijs niet verwachten dat die clausule ook geldt voor gebreken die géén verband houden met de ouderdom van de woning en mag de koper redelijkerwijs verwachten dat alleen die kwaliteitsgebreken voor zijn risico komen, die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Verkopers hebben zich in deze zaak overigens niet op een andersluidend standpunt gesteld.

4.15 De in artikel 6.3 omschreven garantie geldt niet voor gebreken die aan de koper bekend of voor hem kenbaar waren ten tijde van de koop. Dus uitsluitend indien sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, is sprake van een tekortkoming in de nakoming en is de verkoper schadeplichtig. Die schadeplicht is ingevolge artikel 6.3 in beginsel beperkt tot de herstelkosten. Dit ligt anders indien de verkoper een verwijt treft; in dat geval is de verkoper ook voor andere schade dan de herstelkosten aansprakelijk.

Het juridisch kader toegepast op de zaak

4.16 Verkopers hebben de door kopers gestelde, door ZNEB geconstateerde (bouwkundige) gebreken onvoldoende betwist. Zij hebben het wel over ‘vermeende gebreken’ en ‘verbeterpunten’, maar dat is voor een betwisting van de onderbouwde stellingen van kopers in dit geval niet genoeg. Verkopers betwisten ook niet dat de gebreken bij levering van de woning aan kopers al aanwezig waren. De rechtbank gaat dan ook bij de verdere beoordeling uit van het bij levering van de woning bestaan van die bouwkundige gebreken. Het bestaan van een bouwkundig gebrek kan op zichzelf nog niet tot het oordeel leiden dat verkopers de garantie van artikel 6.3 niet zijn nagekomen.

4.17 Het meest verstrekkende verweer van verkopers is dat kopers onvoldoende hebben gesteld en onderbouwd dat de bouwkundige gebreken een normaal gebruik van de onroerende zaak als ‘woonruimte’. Partijen gebruiken in plaats daarvan in hun processtukken ook het woord ‘woning’.

4.18 Dat is de rechtbank niet met verkopers eens. Verkopers lijken uit te gaan van een objectieve ondergrens bij het antwoord op de vraag of door gebreken het normaal gebruik van de onroerende zaak als woonruimte/woning wordt belemmerd. Verkopers wijzen in dit verband op het oordeel van ZNEB dat met het nemen van de noodmaatregelen kopers op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot gebruik konden maken van de woning en de dakopbouw. Bij de beantwoording van die vraag is echter óók van belang wat kopers op grond van de overeenkomst en wat hen daarover door of namens verkopers was medegedeeld mochten verwachten.

4.19 Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank gevraagd hoe verkopers de woning ‘in de markt’ hebben gezet. Verkopers hebben nadat door de advocaten van kopers uit een – overigens niet in het geding gebrachte verkoopadvertentie – hadden geciteerd bevestigd dat de woning werd aangeboden als een (recent) ‘volledig gerenoveerde woning.’ Ook hebben verkopers in de vragenlijst verklaard dat het hele huis in 2022 is verbouwd, dus relatief kort voor de koop.

4.20 Dit maakt dat kopers naar het oordeel van de rechtbank in beginsel mochten verwachten dat zij een woning kochten die recent en (voldoende) deugdelijk was gerenoveerd en vrij was van bouwkundige gebreken op in ieder geval belangrijke bouwkundige onderdelen van de woning.

4.21 In deze zaak gaat het om gebreken aan de dakbedekking, de dakkapellen, de dakgoten en de zijwangen van de dakopbouw. Die hebben een belangrijke bouwkundige functie. Zij zorgen ervoor dat (in ieder geval) neerslag en wind de woning niet kunnen binnendringen en in geval neerslag die op de juiste wijze wordt afgevoerd.

4.22 Verkopers hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kopers de onder 4.20 verwachting naar beneden moesten bijstellen.

Geconstateerde gebreken die non-conformiteit opleveren

4.23 Kopers hebben met onder andere het rapport van ZNEB voldoende onderbouwd dat de volgende bouwkundige gebreken bestaan:
onvoldoende breedte van de loden slab ter plaatse van de linkerwang van de dakkapel aan de voorzijde
doorgevoerde aanpassingen van EPDM over de loodaansluiting van de dakopbouw en/of rechterzijgevel
de loodslabben ter plaatse van de dakkapelkozijnen liggen niet afwaterend en hebben onvoldoende overleg over de dakpannen
e wangen van de dakkapellen zijn ten onrechte niet uit een plaat gemaakt
de loden hemelwateruitloop van de dakkapel van het achterdakvlak is niet verbonden met een buis
het dak van de dakkapellen heeft geen/onvoldoende af- of tegenschot
de uitlopen van de daken van beide dakkapellen zijn te hoog geplaatst
et dakfolie van het dakvlak is niet over het bitumen van de dakkapel geplaatst
de dakpannen en nokvorsten zijn niet geplaatst conform het voorschrift van de leverancier waarbij de panlat aan de onderzijde van laagste rij dakpannen ontbreekt
het bij het bevestigen van de dakpannen niet toepassen van panhaken en/of neopreenringen
het ontbreken van (voldoende) afschot in de goten naar de hemelwaterafvoer
het vastzetten van zinkwerk met asfaltnagels
het ontbreken van een waterdichte aansluiting ter hoogte van de goot van [adres 3]
het kopse houtwerk was onbehandeld en/of zaagkanten waren niet dekkend gegrond en/of afgelakt
het ongelijk afzagen van de wangen van de dakopbouw
de ondeugdelijke aansluiting tussen de goten en de wangen van de dakopbouw

4.24 Kopers hebben voorts voldoende onderbouwd gesteld dat bij de herstelwerkzaamheden door [bedrijf 6] is gebleken dat isolatie in de nok van het dak ontbrak en dat de buitenconstructie van de dakkapellen ernstig door schimmel was aangetast. Verkopers hebben het bestaan van deze gebreken onvoldoende betwist en evenmin dat deze gebreken (althans de oorzaak daarvan) reeds bij levering aanwezig waren.

4.25 Verder hebben kopers voldoende onderbouwd dat voor het aanbrengen van lood ter plaatse van de ‘wangen’ van de dakopbouw het nodig was de toegepaste cementplaten – het gaat volgens verkopers om Hardieplank gevelbekleding cedar antracite grey – te verwijderen maar dat door een onjuiste wijze van bevestiging van die planken veel planken bij het verwijderen scheurden of braken en niet meer konden worden hergebruikt. Kopers stellen in plaats daarvan voor een goedkoper alternatief (zwart Douglas hout) te hebben gekozen. Verkopers hebben enkel betwist dat deze extra kosten noodzakelijk waren, maar dat is mede in het licht van de door kopers overgelegde foto’s onvoldoende. Daarbij hebben verkopers niet weersproken dat zoals kopers op de zitting hebben toegelicht kopers liever het oorspronkelijke materiaal hadden laten plaatsen omdat dit veel langer mee gaat dan de bekleding met douglas hout, maar dat de eerder toegepaste cementplaten een stuk duurder waren.

4.26 Deze bouwkundige gebreken leiden tot het oordeel dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. De rechtbank kent bij dat oordeel grote betekenis toe aan het – niet door verkopers bestreden oordeel – van ZNEB dat significante herstelwerkzaamheden nodig zijn om het reeds uitgevoerde noodherstel om te zetten naar een deugdelijk definitief herstel zodanig dat het dak ook op den duur en bij stormachtig weer blijft voldoen.

‘Het Bouwtechnisch Gebrek’

4.27 ZNEB schrijft in haar expertiserapport dat kopers de woning weliswaar gekocht hebben zoals deze is uitgevoerd, maar dat kopers mogen verwachten dat de werkzaamheden zoals uitgevoerd passen binnen de verleende omgevingsvergunning. Voor het geval dat niet zo is, is ZNEB van oordeel dat verkopers ook aansprakelijk zijn te achten voor de kosten die eventueel gemaakt moeten worden voor aanpassingen op de omgevingsvergunning ten aanzien van de door ZNEB vastgestelde afwijkingen. Kopers noemen dit in hun dagvaarding het ‘Bouwtechnisch Gebrek’. ZNEB heeft deze eventuele kosten begroot op € 1.500,00 inclusief btw. Kopers vorderen dat bedrag ook van verkopers (te vermeerderen met wettelijke rente).

4.28 Deze vordering zal de rechtbank hoe dan ook afwijzen. Kopers hebben namelijk onvoldoende onderbouwd gesteld dat de woning op dit punt niet aan de overeenkomst beantwoordt zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Zij hebben ook niet gesteld dat het nodig is (geweest) die kosten te maken om een situatie te creëren die niet in strijd is met de verleende vergunning van 30 juli 2021. Zij hebben niet gesteld en ook is niet gebleken dat de gemeente [plaats] van oordeel is dat sprake is van een met de verleende omgevingsvergunning in juridische zin strijdige situatie die moet worden hersteld.

Tussenconclusie

4.29 Tussenconclusie is dat verkopers in beginsel aansprakelijk zijn voor de herstelkosten gemoeid met de hiervoor onder 4.23 tot en met 4.25 genoemde bouwkundige gebreken. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of die gebreken aan kopers bekend waren of voor hen kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Voor kopers kenbare gebreken

4.30 Kopers hebben voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Zij hebben dus onderzoek laten doen. Het betrof hier op zich een betrekkelijk kort, visueel uitgevoerd en relatief goedkoop onderzoek. Daaraan kunnen niet dezelfde eisen worden gesteld aan een onderzoek zoals uitgevoerd door ZNEB. Verkopers hebben niet betoogd dat dit of een dergelijk onderzoek op zichzelf gezien al niet voldoende is. Kopers hebben in zoverre aan hun onderzoeksplicht voldaan. Gelet op wat ZNEB daarover in haar expertiserapport heeft opgemerkt is de rechtbank van oordeel dat ondanks de beperkingen die zijn verbonden aan het onderzoek de keurende instantie – over wie dat is oordeelt de rechtbank hierna – kopers had moeten wijzen op het gebreken onder a., c. en e., zoals genoemd onder 4.23. Deze gebreken waren visueel voldoende kenbaar.

4.31 Hoewel het kopers niet kan worden verweten dat zij die gebreken niet hebben onderkend, leidt dit er wel toe dat de herstelkosten voor die gebreken voor hun rekening blijven. De rechtbank zal daarbij het beoordelen van de omvang van de gevorderde herstelkosten nader op ingaan.

Omvang herstelkosten

4.32 Verkopers betwisten de omvang van de door kopers gevorderde herstelkosten. Zij wijzen erop dat onduidelijk is hoe kopers aan dit bedrag komen en dat ZNEB tot een lager bedrag komt. De rechtbank overweegt als volgt.

4.33 Kopers hebben een offerte van [bedrijf 6] overgelegd die zij hebben geaccepteerd. Daarop komen twee onderdelen voor die niet door ZNEB zijn genoemd. Dat betreft herstelwerk gevelpanelen en het plaatsen van nieuwe hardhouten onderdorpels bij de kozijnen op de eerste verdieping.

4.34 Kopers hebben in hun dagvaarding al rekening gehouden met de kosten voor de hardhouten onderdorpels. Die vorderen zij ook niet. Kopers hebben in hun dagvaarding en akte vermeerdering van eis echter niet uitgelegd waarom de in de offerte genoemde post ‘herstelwerk gevelpanelen’ verband houdt met een gebrek waarvoor verkopers op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn. Daarbij merkt de rechtbank op dat voor zover die uitwerking is gegeven in producties, producties stellingen van partijen niet kunnen uitbreiden of vervangen en de rechtbank daarin ook niet naar stellingen op zoek gaat. De rechtbank laat deze post daarom buiten beschouwing. Exclusief de post herstel gevelwerken komt de offerte op € 23.392,47 exclusief btw (grotendeel belast met 21% btw en een klein deel, het schilderwerk, met 9%).

4.35 Kopers vorderen daarnaast € 14.997,96 inclusief btw voor het extra werk aan de zijgevels (het plaatsen van douglas hout). Dat die werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat [bedrijf 6] daarvoor € 14.997,96 bij kopers in rekening heeft gebracht is voldoende onderbouwd. Dat [bedrijf 6] ten tijde van de mondelinge behandeling nog € 4.292,06 in rekening moest gaan brengen is ondanks het ontbreken van een offerte of bericht van [bedrijf 6] aan de hand van de overgelegde foto’s en specificatie voldoende onderbouwd.

4.36 Hiervoor is geoordeeld dat drie gebreken voor kopers kenbaar waren. De rechtbank zal gelet op de aard van die gebreken de daarmee gemoeide herstelkosten, mede gelet op de offerte van [bedrijf 6] en de raming van ZNEB, schattenderwijs begroten op € 2.000,00.

4.37 De rechtbank is verder van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat een deel van de stormschade samenhangt met een gebrekkige dakbedekking, maar dat echter eveneens aannemelijk is dat de schade als gevolg van de uitzonderlijk zware storm Poly (deels) ook was ontstaan als de dakbedekking niet gebrekkig was, zoals betoogt door verkopers. Voorts hebben kopers niet weersproken dat zij van hun verzekering een bedrag van € 1.304,52 van hun opstalverzekering vergoed hebben gekregen. De rechtbank begroot daarom deze post schattenderwijs op nihil.

4.38 De gevorderde € 3.242,40 aan kosten voor het bepalen van de aansprakelijkheid en de geleden schade zijn op grond wat daarover in artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald niet toewijsbaar. Kopers hebben namelijk onvoldoende onderbouwd gesteld dat verkopers een verwijt kan worden gemaakt zoals in dat artikel bedoeld.

4.39 Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat verkopers hun motief om de woning te verkopen – ingegeven door een financiële noodzaak als gevolg van het faillissement van de oorspronkelijke aannemer –niet met verkopers hebben gedeeld, maar daarover iets anders hebben gezegd en evenmin mededelingen hebben gedaan over het moeizame verloop van de renovatie (meer specifiek het faillissement van de eerste aannemer). Kopers hebben zich echter niet op die feiten beroepen. Ook is niet gebleken dat zij naar het verloop van de renovatie en verbouwing hebben gevraagd. Kopers hebben verder onvoldoende onderbouwd gesteld dat verkopers op de hoogte waren van de specifieke bouwkundige gebreken die in deze procedure aan de orde zijn gesteld. Dat die gebreken in opdracht van verkopers aan het zicht zouden zijn onttrokken is wel gesteld, maar door verkopers betwist. Het blijkt nergens uit.

4.40 Uit de overgelegde audio-opname van het gesprek tussen [eiser 1] en [bedrijf 2] volgt weliswaar dat [bedrijf 2] stelt tegen [gedaagde 1] te hebben gezegd dat de renovatie op vele punten niet deugdelijk is uitgevoerd, maar [gedaagde 1] heeft dat betwist. Los daarvan blijkt uit de opname niet dat [bedrijf 2] [gedaagde 1] –buiten de plaatsing van de dakkapel en de door [bedrijf 2] verholpen lekkage – concreet heeft gewezen op de bouwkundige gebreken die in deze zaak ter beoordeling voorliggen. In zoverre hebben verkopers ook geen mededelingsplicht geschonden.

4.41 Dat verkopers de lekkage bij de dakkapel niet hebben meegenomen in de Vragenlijst levert in dit geval geen grond op voor een verwijt zoals in artikel 6.3 van de koopovereenkomst bedoeld. De lekkage is verholpen door [bedrijf 2] en niet gesteld of gebleken is dat deze teruggekeerd. Ook al zou dat wel het geval zijn dan is dat onvoldoende reden om gevolgschade van de hiervoor behandelde gebreken ook voor rekening van verkopers te laten komen. Conclusie is verkopers op de subsidiaire grondslag alleen aansprakelijk zijn voor de herstelkosten.

Toewijsbaar bedrag aan herstelkosten (subsidiaire grondslag)

4.42 Op de subsidiaire grondslag zijn aan herstelkosten toewijsbaar:
€ 28.091,05 (waarbij rekening is gehouden met 9% btw over de schilderkosten van € 1.782,00 zoals vermeld in de offerte van [bedrijf 6])
€ 14.997,96 (reparatie zijgevels/wangen dakopbouw)
€ 4.292,06 (extra kosten dakkapellen en nok)
€ 47.381,07

4.43 De daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening is toewijsbaar.

Geen toewijzing van het meerdere op de primaire grondslag

4.44 Als zou worden aangenomen dat voldaan is aan de wettelijke vereisten van dwaling en opheffing van nadeel dan is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende grond bestaat voor het oordeel dat dit nadeel moet worden begroot op een bedrag van meer dan € 47.381,07, mede gelet wat verkopers naar voren hebben gebracht over de marktomstandigheden in [plaats] voor een woning zoals hier aan de orde, het aantal bezichtigingen en de zeer korte tijdspanne waarbinnen de woning is verkocht. Deze primaire grondslag hoeft daarom niet meer verder te worden bespreken.

De vorderingen tegen Woningkeur

4.45 De vorderingen tegen Woningkeur zullen worden afgewezen. Kopers hebben voldoende onderbouwd gesteld dat zij er redelijkerwijs vanuit mochten gaan met Woningkeur te hebben gecontracteerd en niet met Woningkeur Haarlemmermeer. De rechtbank kent bij dat oordeel doorslaggevende betekenis toe aan de tekst van het keuringsrapport. Daarin staat Woningkeur expliciet als keuringsinstantie vermeld. De overgelegde e-mails inclusief logs – waarvan kopers betwisten deze te hebben ontvangen – waaruit zou moeten blijken dat kopers, althans [eiser 1] had gecontracteerd met Woningkeur Haarlemmermeer maken dat niet anders. In die e-mails is mede in het licht van wat in het keuringsrapport staat naar het oordeel van de rechtbank op een voor een consument onvoldoende in het oog springende wijze duidelijk gemaakt dat niet met Woningkeur wordt gecontracteerd maar met een van haar franchisenemers. Kopers, althans [eiser 1], mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen met Woningkeur te hebben gecontracteerd.

4.46 Niettemin zullen de vorderingen tegen Woningkeur worden afgewezen. Hoewel Woningkeur, zij het beperkt, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, hebben kopers het causaal verband tussen die tekortkoming en de door hen gevorderde schadevergoeding onvoldoende uitgewerkt. Herstelkosten van de gebreken hadden kopers hoe dan ook niet kunnen vorderen; de fout van Woningkeur is immers niet de oorzaak van de geconstateerde bouwkundige gebreken. Mogelijk hadden zij de fout weggedacht en voorzien van de juiste informatie een lagere koopprijs kunnen bedingen, maar dat hebben kopers onvoldoende uitgewerkt, ook als in acht wordt genomen dat daaraan in dit soort situaties niet al te hoge eisen kunnen worden gesteld.

Slotsom

4.47 De vorderingen tegen verkopers worden toegewezen tot een bedrag van € 47.381,07 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. De vorderingen tegen Woningkeur worden afgewezen.
Proceskosten

Kopers - verkopers

4.48 Verkopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van kopers betalen. De proceskosten van kopers worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 144,47
- griffierecht € 1.374,00
- salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × € 1.290,00)
- nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 4.287,47

4.49 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Kopers - Woningkeur

4.50 Kopers zijn in het ongelijk gesteld waar het gaat om Woningkeur en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Woningkeur betalen. De proceskosten Woningkeur worden begroot op:
- griffierecht € 1.374,00
- salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten x € 1.290,00)
- nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 4.143,00

4.51 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De beslissing
De rechtbank

4.52 veroordeelt verkopers hoofdelijk tot betaling aan kopers van € 47.381,07 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 16 september 2025 tot de dag van volledige betaling,

4.53 veroordeelt verkopers in de proceskosten van kopers van € 4.287,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als verkopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

4.54 veroordeelt verkopers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van kopers als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.55 veroordeelt kopers in de proceskosten van Woningkeur van € 4.143,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als verkopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

4.56 veroordeelt kopers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van Woningkeur als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.57 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.58 wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2026
1998

Aangehaalde artikelen

• Artikel 6:119 BW6
• Artikel 6:228 BW6
• Artikel 6:230 BW6
• Artikel 7:5 BW7
• Artikel 7:17 BW7

Aangehaalde uitspraken

• Hof Den Haag 23 juni 2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:1957
• HR 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:199
• Hof Den Haag 16 december 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:2625
• Hof Amsterdam 17 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4501