Rb. Midden-Nederland 7 oktober 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:7175
Geen erfdienstbaarheid ontstaan door vestiging of verjaring.
De uitspraak op rechtspraak.nl
Tekst
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/600739 / HA ZA 25-504
Vonnis van 7 oktober 2026
in de zaak van
[eiser] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. T.H. Liebregts,
tegen
[gedaagde] .,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.F. Schouten.
1 De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 12; - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties A t/m P; - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 13 t/m 15;
- de akte van [gedaagde] met aanvullende producties P t/m X;
- de akte van [eiser] met aanvullende productie 16.
1.2 De rechtbank heeft een descente gelast, die plaatsvond op 14 april 2026. Aansluitend vond de mondelinge behandeling plaats. Partijen hebben hun standpunten toen aan de hand van spreekaantekeningen toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er verder besproken is. Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden om hen in de gelegenheid te stellen om er onderling uit te komen. Partijen hebben de rechtbank laten weten dat dit niet is gelukt. Vervolgens is bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2 De kern van de zaak
2.1 [eiser] en [gedaagde] zijn gevestigd op hetzelfde bedrijventerrein. Volgens [eiser] mag [gedaagde] geen gebruik maken van grond die op het terrein van [eiser] ligt. De rechtbank geeft [eiser] gelijk.
3 De achtergrond van het geschil
3.1 [eiser] is eigenaar van perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] (hierna: [perceel 1]) (adres: [adres 1] ). [gedaagde] is eigenaar van het perceel dat daarachter ligt (hierna: [perceel 2]) (adres: [adres 2] ). [gedaagde] maakt(e) gebruik van een strook grond op het perceel van [eiser] om bij haar eigen terrein te komen. Volgens [gedaagde] mag zij daarvan gebruik maken, omdat er ten gunste van haar een erfdienstbaarheid rust op die strook in de vorm van een recht van overpad. Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij door verjaring eigenaar is geworden van een stuk grond op het terrein van [eiser] . [gedaagde] heeft daarom een aantal tegenvorderingen ingesteld die er samengevat op neer komen dat haar gelijk wordt vastgelegd in een aantal verklaringen voor recht.
4 De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1 [eiser] is eigenaar van het [perceel 1] . Als uitgangspunt geldt daarom dat een ander, dus ook [gedaagde] , daarvan geen gebruik mag maken. [gedaagde] mag daarvan wel gebruik maken, als haar verweer (zoals hiervoor genoemd in rechtsoverweging 3.1) slaagt. Maar haar verweer slaagt niet, omdat (i) er geen erfdienstbaarheid ten gunste van [gedaagde] is gevestigd, (ii) geen erfdienstbaarheid ten gunste van [gedaagde] is ontstaan door verjaring en (iii) [gedaagde] ook geen eigenaar is geworden door verjaring.
(i) Er is geen erfdienstbaarheid ontstaan door vestiging
4.2 Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is bezwaard. De eigenaar van het dienende erf moet, met andere woorden, iets (niet) doen of dulden waar de eigenaar van het heersende erf profijt van heeft. Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging. Dit betekent dat de eigenaren de afgesproken erfdienstbaarheid vastleggen in een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers.
4.3 Volgens [gedaagde] is er ten gunste van haar een erfdienstbaarheid gevestigd op het perceel van [eiser] . Dit blijkt volgens haar uit een akte uit 1878. Hierin staat (volgens [gedaagde] ):
“dat de perceelen thans op den kadastralen legger van [gemeente] bekend in sectie [sectie] nommers [nummer] en [nummer] zullen belast zijn met het regt van weg ten behoeve van de kadastrale perceelen der gemeente thans bekend in Sectie [sectie] de nommers [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer].”
4.4 [gedaagde] stelt dat het perceelnummer [nummer] na diverse hernummeringen uiteindelijk het huidig [perceel 1] is geworden. In alle aktes na 1878 wordt volgens [gedaagde] naar die erfdienstbaarheid verwezen. Zo ook in de akte van levering van het [perceel 2] aan [gedaagde] , maar ook in de akte van levering van het [perceel 1] aan [eiser] . In beide aktes staat:
“het verkochte heeft recht van uitweg van – en naar – de Rijksstraatweg over de Loolaan, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] , krachtens koopakte zevenentwintig februari achttienhonderd achtenzeventig verleden voor notaris [notaris], (…)” [onderstreping door de rechtbank toegevoegd]”
4.5 [eiser] betwist dat er een erfdienstbaarheid op haar perceel rust ten gunste van [gedaagde] . Om hierover duidelijkheid te verkrijgen, heeft [eiser] een erfdienstbaarhedenonderzoek laten verrichten door het Kadaster. Uit dat onderzoek blijkt volgens [eiser] dat het [perceel 1] hooguit als heersend erf in een erfdienstbaarheid betrokken is en niet als dienend erf.
4.6 De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] , gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] , onvoldoende heeft onderbouwd dat er ten gunste van haar een erfdienstbaarheid is gevestigd op het [perceel 1] . Uit de akte van 1873 die in het erfdienstbaarhedenonderzoek naar voren is gekomen, blijkt weliswaar dat het perceelnummer [nummer] werd belast met “het regt van weg” en dat het [perceel 1] inderdaad is ontstaan uit het perceelnummer [nummer] . Maar [gedaagde] heeft vervolgens onvoldoende onderbouwd dat het “regt van weg” zoals genoemd in die akte (uit 1873) ten gunste van haar perceel is gevestigd.
4.7 De door partijen overgelegde leveringsaktes (van de huidige percelen [perceel 2] en [perceel 1] ) verwijzen inderdaad, zoals [gedaagde] stelt, naar een “recht van uitweg” (zie het citaat in rechtsoverweging 4.4). Maar de akte die in dat verband vervolgens in die leveringsaktes wordt genoemd, komt uit 1878 en niet uit 1873 (zie wederom het citaat in rechtsoverweging 4.4). En die akte uit 1878 is niet in het erfdienstbaarhedenonderzoek naar voren gekomen. Volgens het Kadaster komt dit doordat het Kadaster alleen de erfdienstbaarheden onderzoekt waarin een perceel dienend erf is. Dit blijkt uit de door [eiser] overgelegde communicatie met het Kadaster. Dit veronderstelt inderdaad dat het [perceel 1] als heersend erf is betrokken bij de erfdienstbaarheid uit 1878 en niet als dienend erf.
4.8 Het enkele feit dat in verschillende leveringsakten wordt verwezen naar een erfdienstbaarheid uit 1878 is daarom onvoldoende om het standpunt van [gedaagde] te onderbouwen dat er ten gunste van haar (perceel) een erfdienstbaarheid is gevestigd op het perceel van [eiser] . [gedaagde] heeft daarnaast niets overgelegd waaruit blijkt dat het perceel van [gedaagde] ( [perceel 2] ) voortvloeit uit de in de akte van 1873 genoemde percelen (“[nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer]”) ten gunste waarvan “het regt van weg” is gevestigd. De akte uit 1873 is daarom óók onvoldoende om dit standpunt van [gedaagde] te onderbouwen.
(ii) Er is geen erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring
4.9 Voorzover de erfdienstbaarheid niet is ontstaan door vestiging, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring, hetgeen op grond van de wet (ook) mogelijk is. Een erfdienstbaarheid ontstaat door verjaring zodra [gedaagde] in dit geval de erfdienstbaarheid in bezit heeft genomen gedurende tien jaar (verkrijgende verjaring) of twintig jaar (bevrijdende verjaring).
4.10 Volgens [gedaagde] heeft zij bezit van het recht op erfdienstbaarheid in ieder geval verkregen toen zij in het jaar 2000 gebruik ging maken van de betreffende strook grond als uitrit. Dit betekent dat er inmiddels ruim twintig jaar is verstreken. De rechtbank beoordeelt daarom eerst of de erfdienstbaarheid is ontstaan door bevrijdende verjaring.
4.11 Dit is niet het geval. Volgens vaste rechtspraak wordt het vereiste bezit pas verkregen wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert gerechtigd tot – in dit geval – een recht van overpad te zijn. Het moet dus gaan om ondubbelzinnig bezit. Het enkele feit dat iemand al heel lang gebruik maakt van een pad, leidt niet automatisch tot de conclusie dat sprake is van bezit van een recht van erfdienstbaarheid. Deze hoge lat beschermt de eigenaar tegen wie de verjaring is gericht. Het moet voor de eigenaar duidelijk zijn wanneer iemand anders zich als rechthebbende gedraagt, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn eigendom te beëindigen.
4.12 En aan deze hoge lat voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is niet voldaan. De stelling van [gedaagde] dat zij het perceel van [eiser] gebruikte (of liet gebruiken) voor het brengen en/of halen van auto’s, auto-onderdelen en/of oud ijzer, is onvoldoende. Niet is gebleken dat [gedaagde] hiervan zo vaak gebruik maakte, dat anderen (waaronder [eiser] ) daaruit konden afleiden dat [gedaagde] pretendeerde in het bezit te zijn van een recht van erfdienstbaarheid. Het kan zijn dat [eiser] het sporadisch gebruik door [gedaagde] slechts heeft gedoogd zonder daaraan goederenrechtelijke gevolgen te willen verbinden. Het is onwenselijk dat een dergelijk gedogen al snel kan uitmonden in een verkrijging van een beperkt recht.
4.13 De stelling van [gedaagde] dat zij het perceel van [eiser] gebruikt heeft in het verleden voor de toe- en afvoer van vuurwerk doet er niet toe. Het perceel waar het vuurwerk naartoe wordt vervoerd, is namelijk een ander perceel dan het [perceel 2] , zoals [eiser] terecht opmerkt. Dat argument kan dus niet dienen ter onderbouwing van de stelling dat er ten gunste van [perceel 2] een erfdienstbaarheid is gevestigd. Overigens, zelfs als het vuurwerk wel naar en vanaf het [perceel 2] zou worden vervoerd, is ook dit onvoldoende voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring. Ook hieruit kunnen anderen (waaronder [eiser] ) niet afleiden dat [gedaagde] pretendeerde in het bezit te zijn van een recht van erfdienstbaarheid.
4.14 Bovendien heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] geen vrije toegang had tot haar eigen perceel, omdat achter het hek vaak spullen van [eiser] stonden. Dit blijkt ook uit foto’s die [eiser] heeft overgelegd uit de jaren 2015, 2017, 2021 en 2022. [eiser] verwijderde die spullen op verzoek van [gedaagde] om haar zo toegang te verlenen. Daarnaast was er nog sprake van een tweede hek dat op enig moment geplaatst is zodat de bedrijfswagens van [eiser] op een afgesloten stuk terrein geparkeerd konden worden.
4.15 Dat de voormalig huurder (KLPD) over het terrein van de verhuurder (het huidige [perceel 1] ) mocht lopen of rijden, maakt dit oordeel niet anders. Uit de overgelegde huurovereenkomst blijkt namelijk dat dit gebeurde met toestemming van de verhuurder en van bezit is dan geen sprake. De huurder heeft in dat geval (slechts) een persoonlijk gebruiksrecht.
4.16 [gedaagde] heeft tot slot ook een beroep gedaan op verkrijgende verjaring, maar dit verweer slaagt niet om dezelfde reden waarom het beroep op bevrijdende verjaring niet slaagt. Namelijk: er is geen sprake van de vereiste inbezitneming van een erfdienstbaarheid door [gedaagde] .
(iii) [gedaagde] is geen eigenaar geworden door verjaring
4.17 Tot slot stelt [gedaagde] dat een strook grond aan de noordoost kant van het bedrijfspand (van [eiser] ) in bezit heeft genomen toen zij daar in april 2000 een hek heeft geplaatst, waardoor zij twintig jaar later eigenaar is geworden van de betreffende strook.
Dit betekent dat [gedaagde] een beroep doet op bevrijdende verjaring. Hiervoor geldt hetzelfde juridisch kader dat hiervoor uiteen is gezet (zie rechtsoverweging 4.11). Met dien verstande dat het in dit geval gaat om de vraag of [gedaagde] het betreffende stuk grond in bezit heeft genomen.
4.18 Van de vereiste inbezitneming is geen sprake. [gedaagde] stelt immers zelf dat zij met toestemming van de rechtsvoorganger van [eiser] het hek (voorbij de regenpijp landinwaarts) heeft geplaatst op het [perceel 1] . Er is daarom slechts sprake van een persoonlijk gebruiksrecht. De stelling van [gedaagde] dat die toestemming zou zijn verkregen om het verlies van ruimte binnen haar bedrijfspand te compenseren, heeft zij niet onderbouwd.
Conclusie: [eiser] krijgt gelijk en [gedaagde] krijgt ongelijk
4.19 Dit betekent dat [eiser] gelijk krijgt voor wat betreft haar standpunt dat [gedaagde] geen gebruik mag maken van het perceel van [eiser] . De door [eiser] gevorderde verklaringen voor recht zullen daarom worden toegewezen zoals vermeld in het dictum. Dit betekent ook dat [gedaagde] het gebruik van het perceel van [eiser] zal moeten staken en al haar zaken van het perceel van [eiser] moet verwijderen, zoals door [eiser] is gevorderd. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verduidelijkt dat het haar gaat om het hek dat nu op haar perceel staat. De rechtbank ziet geen noodzaak om daar (het staken van het gebruik en het verwijderen van het hek) een dwangsom aan te koppelen, zoals door [eiser] is gevorderd. De tegenvorderingen van [gedaagde] zullen tot slot worden afgewezen.
[gedaagde] hoeft geen schadevergoeding aan [eiser] te betalen
4.20 [eiser] vordert daarnaast een schadevergoeding van [gedaagde] . [eiser] stelt dat zij door [gedaagde] de herinrichting van haar terrein niet heeft kunnen afronden. [eiser] wil namelijk haar terrein verharden. Maar doordat [gedaagde] de betwiste strook grond weigerde te ontruimen, moeten die werkzaamheden op die plek alsnog in een later stadium worden uitgevoerd. Die meerkosten bedragen volgens [eiser] € 2.193,13. Hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. Uit de door [eiser] overgelegde factuur blijkt volgens [gedaagde] namelijk niet dat sprake is van meerwerk en de bijbehorende meerkosten.
4.21 De rechtbank wijst de vordering tot betaling van € 2.193,13 af. [gedaagde] hoeft met andere woorden geen schadevergoeding te betalen aan [eiser] . [eiser] heeft (inderdaad) niet duidelijk gemaakt welke kosten zij nu méér moet betalen in vergelijking met de kosten die zij had moeten betalen als de betreffende strook grond in één keer was afgezet en bestraat.
[gedaagde] moet wel € 1.884,00 aan [eiser] betalen
4.22 Gelet op de discussie met [gedaagde] heeft [eiser] een meting laten uitvoeren door het Kadaster en een erfdienstbaarhedenonderzoek. De kosten daarvan heeft [eiser] voorgeschoten en bedragen in totaal € 1.884,00 (€ 1.560,00 + € 324,00). [eiser] wil dat [gedaagde] die kosten vergoed. De rechtbank begrijpt dat [eiser] haar vordering baseert op artikel 6:96 lid 2 sub b BW.
4.23 Naar het oordeel van de rechtbank was het, gelet op de door partijen overgelegde correspondentie voorafgaand aan deze procedure, in redelijkheid nodig dat het Kadaster een erfgrens uitzette en onderzoek deed naar erfdienstbaarheden. De kosten die daar mee gemoeid zijn, zijn ook redelijk. Dit betekent dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 1.884,00 aan [eiser] te betalen, vermeerderd met de door [eiser] gevorderde wettelijke rente.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.24 [gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 122,25
- griffierecht € 2.995,00
- salaris advocaat € 1.108,00 (2 punten × € 554,00)
- nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 4.373,25
4.25 In reconventie is [gedaagde] ook in het ongelijk gesteld. De reconventionele vorderingen hangen samen met de procedure in conventie. Om die reden halveert de rechtbank het liquidatietarief. Dit betekent dat [gedaagde] in reconventie € 702,00 aan proceskosten moet betalen aan [eiser] (2 punten x 0,5 x het toepasselijke tarief van € 554,00 plus de nakosten ter hoogte van € 148,00).
4.26 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie en reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5 De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1 verklaart voor recht dat [eiser] eigenaar is van het volledige perceel kadastraal bekend als gemeente [vestigingsplaats] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , inclusief het gedeelte dat op dit moment door [gedaagde] wordt gebruikt,
5.2 verklaart voor recht dat [gedaagde] geen erfdienstbaarheid noch anderszins een recht heeft op het gebruik van voornoemd perceel,
5.3 veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gebruik van het perceel zoals genoemd in 5.1 te staken en gestaakt te houden en om al haar zaken hiervan te verwijderen en verwijderd te houden,
5.4 veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.884,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.5 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.373,25, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6 wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7 wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.8 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 702,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.9 veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en in reconventie
5.10 verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 tot en met 5.5 en 5.8 en 5.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2026.
EM 5792