Rb. Midden-Nederland 14 september 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6490
WOZ. Ongegrond.
De uitspraak op rechtspraak.nl
Tekst
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8106
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 september 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Samenvatting
1 Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) (de WOZ-beschikking) en de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing voor het jaar 2024 (de aanslag). Eiser is het niet eens met de WOZ-beschikking en de aanslag. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan.
1.1 De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat eiser geen gelijk krijgt. Dit betekent dat de WOZ-beschikking en de aanslag in stand blijven. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2 De heffingsambtenaar heeft met de WOZ-beschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 566.000,-. Met deze WOZ-beschikking is aan eiser ook de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing voor het jaar 2024 opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2.1 De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
2.2 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrix ingediend.
2.3 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
3 Eiser is de eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 145 m2 en een perceeloppervlakte van 177 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4 Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
5 De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
6 Eiser stelt dat de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] niet bruikbaar zijn als referentiewoning, aangezien deze woningen afwijken in de ligging ten opzichte van het onderhavige object. De referentiewoningen liggen in een andere buurt en liggen op 2,5 km afstand van de woning. De gebruikte referentiewoningen zijn daarmee verder weg gelegen dan wenselijk is voor een goede vergelijking. Ook beschikken de referentieobjecten over extra bijgebouwen waardoor deze minder goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht deze referentiewoningen echter wel bruikbaar, omdat deze referentiewoningen, anders dan eiser stelt, niet op meer dan 1,5 km afstand liggen van de woning. Eiser onderbouwt verder ook niet waarom dit maakt dat deze referentiewoningen minder goed bruikbaar zijn. Bovendien maakt de heffingsambtenaar de waarde van de woning ook aannemelijk als deze referentiewoningen buiten beschouwing worden gelaten en enkel een vergelijking wordt gemaakt met referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] . Verder hoeft een referentiewoning niet identiek te zijn. Wel moet de heffingsambtenaar de aanwezigheid van verschillen inzichtelijk maken. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende gedaan door de bijgebouwen in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen en deze prijzen uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning te berekenen.
6.1 De rechtbank acht de overige referentiewoningen goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type en bouwjaar betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
6.2 Eiser heeft in zijn taxatierapport van [onderneming] BV ook vergelijkingsobjecten opgevoerd. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten kunnen weliswaar mogelijk ook ter onderbouwing van de waarde dienen, maar het is niet inzichtelijk hoe de taxateur van eiser bij de gehanteerde grondwaarden en bijgebouwwaarden is gekomen. De in het rapport in algemene zin gegeven toelichting op de grondwaarde is onvoldoende. Bovendien heeft [onderneming] BV bij de herleiding van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum de CBS-indexaties gebruikt die uitgaan van regionale gemiddelden van alle woningtypen, terwijl de heffingsambtenaar van indexaties uitgaat die op de gemeente zijn toegespitst en onderscheid maken naar woningtype.
Heeft de heffingsambtenaar met de verschillen voldoende rekening gehouden?
7. De heffingsambtenaar heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en heeft daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in onder meer grootte, bouwjaar, kavel en het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Daarnaast heeft hij rekening gehouden met verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (de zogenaamde KOUDVL-factoren). De heffingsambtenaar heeft met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7.1 Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Uit de overgelegde foto’s blijkt volgens eiser namelijk dat er op meerdere plaatsen in de woning sprake is van vochtplekken. Daarnaast is bij het dakraam zichtbaar dat sprake is van achterstallig onderhoud. Ook de woonkamer maakt een verouderde en matig onderhouden indruk. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat gelet op de gehanteerde referentieobjecten er onvoldoende reden is om de staat van onderhoud lager te kwalificeren dan kwalificatie 3. Deze kwalificatie betekent dat het onderhoud niet op peil is, maar onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Uit het ingebrachte fotomateriaal blijken geen omstandigheden waar een slechtere waardering uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Dat dit wel het geval is, heeft eiser verder niet gemotiveerd onderbouwd. Eiser heeft ook verwezen naar andere stukken, zoals een ingevulde vragenlijst. Eiser heeft niet concreet gemaakt welke aspecten uit dit document dient ter ondersteuning van de door hem ingenomen stellingen. Die koppeling valt nu niet te maken. Hierdoor is het betoog van eiser van onvoldoende gewicht tegenover de gemotiveerde onderbouwing door de heffingsambtenaar. De rechtbank stelt verder vast dat eiser de voorzieningen van zijn woning in zijn eigen taxatierapport ook op een ‘3’ heeft gekwalificeerd. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat hier geen geschil meer over bestaat.
7.2 Verder voert eiser aan dat de prijs per eenheid van onderhavig object onvoldoende navolgbaar is en daarmee niet goed controleerbaar. Er ontbreekt namelijk een concrete rekenkundige herleiding van de gehanteerde prijs per eenheid. De stelling dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, enkel omdat de prijs per eenheid lager ligt dan die van de gehanteerde referentieobjecten, kan niet worden gevolgd. De rechtbank kan het standpunt van eiser niet volgen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in KOUDV-factoren. Waar het uiteindelijk om gaat is of de heffingsambtenaar met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is van belang dat enig houvast wordt geboden welke elementen een rol spelen bij de correcties. Een exacte kwantitatieve vertaling mag daarbij echter niet worden verlangd.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser verder nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
9 Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikking en de bijbehorende aanslag onroerendezaakbelastingen in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 14 september 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.