Rb. Amsterdam 27 februari 2008, ECLI:NL:RBAMS:2008:BC5955

Vordering tot nietigverklaring dan wel wijziging van bedingen in een akte van erfpacht, verjaring, Art. 3:306 BW, art. 5:97 lid 1 BW In erfpachtakten, gesloten tot 1973 tussen de gemeente (gedaagde) en diverse woningcorporaties (eisers), is grond om niet in erfpacht uitgegeven aan eisers waarbij eisers de verplichting op zich hebben genomen om gemeenschappelijke tuinen met een openbaar karakter op de betreffende grond aan te leggen en te onderhouden. De Hoge Raad heeft in een arrest van 9 juni 2000 (NJ 2000, 583), dat ook wel “het tuinstadarrest” wordt genoemd, geoordeeld – zakelijk weergegeven – dat gemeenschappelijke tuinen met een openbaar karakter geen deel uitmaken van de woonruimtes en dat de kosten voor het onderhoud daarvan daarom niet als servicekosten bij de huurders van die woonruimtes in rekening gebracht kunnen worden. Voorts heeft de Hoge Raad in dit arrest geoordeeld dat de kosten voor de aanleg en de ophoging van de betreffende tuinen niet als onderdeel van de huurprijs of via de servicekosten aan de huurders kunnen worden doorberekend. De primaire vordering van eisers tot nietigverklaring van de bedingen, waarin de voornoemde aanleg- en onderhoudverplichting is neergelegd, is verjaard en wordt daarom afgewezen. De subsidiaire vordering tot wijziging van de betreffende erfpachtakten, in die zin dat de daarin opgenomen aanleg- en onderhoudsverplichting voor niet geschreven worden gehouden, wordt eveneens afgewezen. Op basis van artikel 5:97 lid 1 BW kan de rechtbank de erfpacht wijzigen na verloop van vijf en twintig jaar na de vestiging daarvan op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter gevergd kan worden. In het onderhavige geval is sprake van een onvoorziene omstandigheid. Voorafgaand aan het gewezen tuinstadarrest was het voor eisers immers niet zonder meer te voorzien dat de Hoge Raad zou oordelen dat het niet toelaatbaar is om de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen als onderdeel van de servicekosten (en de kosten voor de aanleg en de ophoging daarvan via de huurprijs of de servicekosten) bij de huurders van de woningen in rekening te brengen. In het voorliggende geval zijn de gevolgen van het tuinstadarrest echter niet van dien aard dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de erfpachtakten gewijzigd dienen te worden.

De uitspraak op rechtspraak.nl