Conclusie A-G IJZERMAN 28 maart 2013, ECLI:NL:PHR:2013:BZ8601

CONCLUSIE PG Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van een nieuw kantoorgebouw. Belanghebbende en B&W zijn het eens over de afbakening van het gebouw in 15 WOZ objecten. Een van die objecten is per 1 januari 2007 voor het eerst verhuurd, zodat dit op de peildatum 1 januari 2009 twee jaren verhuurd was. Het geschil heeft betrekking op de 14 WOZ objecten van het gebouw die per 1 januari 2007 nog niet waren verhuurd. De objecten zijn gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer. Belanghebbende en B&W zijn het eens over de toe te passen waarderingsmethode, namelijk de huurwaardekapitalisatiemethode. Er is ook overeenstemming bereikt over de kapitalisatiefactor en de (basis) huurwaarde per m2. Belanghebbende en B&W blijven echter verdeeld over de vraag of de overeengekomen waarde moet worden vermeerderd met omzetbelasting, zoals B&W stelt, dan wel de waarde zonder btw moet worden bepaald, zoals belanghebbende stelt. Het geschil gaat daarmee om de vraag of de WOZ-waarde moet worden vastgesteld met of zonder btw. De Rechtbank heeft geoordeeld dat per te onderscheiden object, zoals een etage, dient te worden bezien of al naar gelang de datum van de ingebruikneming van het object de huurwaarde inclusief dan wel exclusief btw moet worden bepaald. Aldus moet op de waardepeildatum, 1 januari 2009, voor elk van de voornoemde 14 objecten afzonderlijk worden bepaald of een bepaald object langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, in het bijzonder door de verhuur van dat object. Aangezien de 14 objecten op de waardepeildatum niet of minder dan twee jaar waren verhuurd, heeft de Rechtbank geoordeeld tot waardering met btw. Belanghebbende heeft tegen dit oordeel sprongcassatie ingesteld en stelt in het eerste middel dat de Rechtbank ten onrechte tot de conclusie is gekomen 'dat de datum van ingebruikname in de zin van artikel 11, lid 1, onderdeel a, sub I, van de Wet op de omzetbelasting 1968 moet worden vastgesteld per WOZ-object in de zin van artikel 16, van de Wet WOZ, derhalve los kan/moet worden gekoppeld van de kwalificatie van de onroerende zaak in het kader van de Wet op de omzetbelasting 1968.' De A-G merkt op dat de waarde in het economische verkeer van een WOZ-object dient te worden vastgesteld op de veronderstelde verkoopprijs. Als een verkoper, ingevolge de Wet OB, terzake van de levering van een bepaald object btw moet berekenen, wordt de verkoopprijs met de gefactureerde btw verhoogd. De aan de (veronderstelde) koper in rekening gebrachte omzetbelasting maakt dan deel uit van de prijs die de koper bereid is te betalen ter verkrijging van de onroerende zaak en vormt dus mede de waarde in het economische verkeer van die zaak. Dat betekent dat op grond van de omzetbelastingwetgeving moet worden beoordeeld of een (veronderstelde) verkoper btw moet (voldoen en door-) berekenen. In zoverre is volgens de A-G de omzetbelastingwetgeving bepalend voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een bepaalde onroerende zaak voor de Wet WOZ. Daarmee komt de A-G toe aan de ingevolge het eerste middel opgekomen btw-vraag of met de ingebruikneming van één WOZ object in het gebouw op 1 januari 2007 álle WOZ objecten in het gebouw op de waardepeildatum 1 januari 2009 meer dan twee jaren in gebruik zijn genomen in de zin van de Wet OB, zodat elk afzonderlijk object zonder btw kan worden geleverd. Indien dat het geval is, wordt de waarde in zoverre lager. Het gaat in casu om vaststelling van de eerste ingebruikneming. De A-G meent dat voorzover kantoorunits in het onderhavige gebouw voor de Wet OB zijn aan te merken als 'fysiek gescheiden bouwwerken' de ingebruikneming per object moet worden beoordeeld. Het onderhavige gebouw bevat ruimtes die afzonderlijk kunnen worden verhuurd. Dat noopt, naar de A-G meent, tot onderzoek naar de mate van fysieke gescheidenheid daarvan. Voor kantoorunits in een gebouw is in dat kader te denken aan zaken als het hebben van een eigen ingang en eigen faciliteiten per unit. Ten aanzien van de onderhavige 14 WOZ-objecten is nog niet vastgesteld of die feitelijk zijn of waren aan te merken als 'fysiek gescheiden bouwwerken' als voornoemd. Dat zal volgens de A-G alsnog moeten gebeuren. In zoverre slaagt het eerste middel. Het tweede middel strekt ten betoge dat het uit de voornoemde tweejaarstermijn lopen van een afzonderlijk object als een 'specifiek voor die onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid' in de zin van artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ heeft te gelden, welke een herziene waardepeildatum voor dat object met zich meebrengt. De A-G merkt op dat uit de wetsgeschiedenis duidelijk wordt dat het dan moet gaan om omstandigheden die het gevolg zijn van 'externe oorzaken'. De A-G betwijfelt of 'uit de tweejaarstermijn lopen' zo een 'bijzondere omstandigheid' kan opleveren. De A-G meent dat een waardedaling ingevolge het vervallen van een btw percentage van 19% percentueel van voldoende gewicht is. Het komt hem echter voor dat die waardedaling niet is toe te schrijven aan een externe oorzaak als voornoemd. Belanghebbende heeft het tijdstip van ingebruikneming van bepaalde gedeelten van het gebouw immers zelf in de hand, door eigen ingebruikneming of verhuur. Aangezien aldus de vereiste externe oorzaak ontbreekt, kan in casu volgens de A-G niet worden toegekomen aan de bedoelde herziening van de waardepeildatum. Daaraan voegt de A-G toe dat het ook de vraag is of het 'uit de tweejaarstermijn lopen' is te zien als een 'specifiek voor die onroerende zaak geldende' omstandigheid of als 'bijzonder'. Het lijkt de A-G eerder een vaak voorkomende omstandigheid die inherent is aan gebruik en exploitatie van nieuwe kantoorgebouwen en dergelijke. Het tweede middel faalt. De conclusie strekt ertoe dat het beroep in cassatie van belanghebbende gegrond dient te worden verklaard en verwijzing moet volgen.

De uitspraak op rechtspraak.nl