Hof 's-Hertogenbosch 22 juli 2026, ECLI:NL:GHSHE:2026:1947

Tekst

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 24/1797 tot en met 1804
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 25 oktober 2024, nummers ROE 22/2605 tot en met ROE 22/2612, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
hierna: de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1 De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarden van de [adres 1] 51, 53 en 53A, 55 en 55A, 57 en 57A en 65 in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaken) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

1.2 Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar met betrekking tot de [adres 1] 53, 55 en 55A, 57 en 57A gegrond verklaard. Het bezwaar met betrekking tot de [adres 1] 51, 53A en 65 is ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken in Mijn Rechtspraak geplaatst. Dit betreft een stuk van belanghebbende van 7 maart 2025, een nadere reactie van de heffingsambtenaar van 24 maart 2025, een nadere aanvulling van het hoger beroep van belanghebbende van 29 maart 2026 en 30 maart 2026, een reactie van de heffingsambtenaar daarop van 31 maart 2026 en 2 april 2026.

1.6 De zitting heeft plaatsgevonden op 10 april 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [taxateur 1] (taxateur).

1.7 Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage.

1.8 De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting exemplaren van een pleitnota overgelegd aan het hof en aan de andere partij. Deze pleitnota wordt met instemming van partijen geacht ter zitting te zijn voorgelezen. Belanghebbende heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de overlegging van het nader stuk van de heffingsambtenaar met dagtekening 2 april 2026 (zie 1.5) en de door de heffingsambtenaar tijdens de zitting overgelegde taxatiematrices.

1.9 Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. Belanghebbende heeft na de zitting nadere stukken ingediend. Het hof zal deze stukken niet tot de gedingstukken rekenen (zie 4.1).

2 Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Het zijn twee gebouwen, in het centrum van [vestigingsplaats] . Het ene gebouw dateert uit de jaren ’30, is gerenoveerd in 1989 en bevat een winkelpand ( [adres 1] 51) en zes appartementen ( [adres 1] 53 en 53A, 55 en 55A, 57 en 57A). Het andere gebouw dateert uit 1981 en bevat een winkelpand ( [adres 1] 65).

2.2 Het winkelpand [adres 1] 51 bestaat uit winkelruimtes (1.100 m² en 48 m²), een kantine, een kantoor, een magazijn, een laad-/losruimte en is in gebruik als [winkel 1] -filiaal.

2.3 Het winkelpand [adres 1] 65 bestaat uit winkelruimtes (132 m², 242 m² en 132 m²), twee magazijnen en een kantine en hierin is een filiaal van [winkel 2] gevestigd.

2.4 De waarden van de onroerende zaken zijn door de heffingsambtenaar, op één aanslagbiljet, per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld en zijn, na uitspraak op bezwaar, bepaald als volgt: .
[adres 1] 51
€ 1.037.000
[adres 1] 53, 53A, 55 en 55A, 57 en 57A (de zes appartementen)
€ 117.000
[adres 1] 65
€ 408.000

2.5 De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard. De rechtbank heeft de waarden van [adres 1] 53, 53A, 55 en 55A, 57 en 57A (de zes appartementen) verlaagd naar € 113.000. De overige waarden zijn in stand gelaten.
De rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht van € 365 en de proceskosten van € 1.750 en de minister van Justitie en Veiligheid tot betaling van een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn van € 1.000.

3 Geschil en conclusies van partijen

3.1 Het geschil betreft het antwoord op de vraag (i) of de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld en (ii) of de proceskostenvergoeding in bezwaar te laag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken en tot verhoging van de vastgestelde proceskostenvergoeding in bezwaar op basis van het juiste tarief.

3.3 De heffingsambtenaar concludeert tot vaststelling van de waarden van [adres 1] 53 en 53A op € 106.000 en voor het overige tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4 Gronden

Vooraf en ambtshalve

4.1 Belanghebbende heeft na het sluiten van het onderzoek nadere stukken geplaatst in Mijn Rechtspraak (een brief, met als bijlage een factuur van haar gemachtigde). Het hof ziet in de stukken geen aanleiding om het onderzoek te heropenen, omdat het onderzoek volledig is geweest. Het hof rekent de brief met bijlage van belanghebbende daarom niet tot de gedingstukken en slaat daar geen acht op.
Ten aanzien van het geschil

[adres 1] 53 en 53A, 55 en 55A, 57 en 57A (de zes appartementen)

4.2 De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.3 De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een heronderzoek door een taxateur laten uitvoeren en tijdens de zitting bij het hof twee gewijzigde taxatiematrices in het geding gebracht (zie 1.8). De eerste taxatiematrix ziet op [adres 1] 53 en 53A en de tweede taxatiematrix op [adres 1] 55 en 55A, 57 en 57A. In beide taxatiematrices is de taxateur uitgegaan van vier referentiepanden. Twee van de vier eerder gebruikte referentiepanden zijn aangepast, omdat foto’s en advertentieteksten van die referentiepanden ontbraken. De referentiepanden zijn op grond van bouwtekeningen opnieuw ingemeten en dat heeft geleid tot aanpassingen in de maatvoering en objectkenmerken. De verkoopcijfers van de referentiepanden zijn inzichtelijk gemaakt. In beide taxatiematrices is uitgegaan van een bouwjaarcorrectie van 0,5%, gebaseerd op marktconforme eigendomstransacties in de regio, aldus de heffingsambtenaar.

4.4 In de taxatiematrix met betrekking tot [adres 1] 53 en 53A heeft de taxateur het primaire woonoppervlak op grond van bouwtekeningen verminderd van de eerder vastgestelde 71 m2 naar 62 m2. De waarde per waardepeildatum in taxatiematrix is daarom verminderd naar € 106.000 (in plaats van de in beroep getaxeerde waarde van € 113.000).

4.5 In de taxatiematrix met betrekking tot de [adres 1] 55 en 55A, 57 en 57A heeft de taxateur het bouwjaar aangepast van 1990 naar 1989 en de waarde per waardepeildatum in taxatiematrix is daarom verminderd naar € 114.000 (in plaats van de eerder door de taxateur getaxeerde waarde van € 117.000).

4.6 Beide taxatiematrices, zowel die van [adres 1] 53 en 53A als die van [adres 1] 55 en 55A, 57 en 57A, bevatten deze gegevens van referentiepanden, alle appartementen gelegen in [vestigingsplaats] :
Referentiepanden
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
Verkoopdatum
20 september 2020
12 mei 2020
3 mei 2021
30 juni 2020
Oppervlakte
58 m2
64 m2
61 m2
63 m2
Verkoopprijs
€ 112.338
€ 115.825
€ 134.000
€ 89.713
Waarde (geïndexeerd) op waardepeildatum
€ 115.000
€ 126.000
€ 126.000
€ 96.000

4.7 Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gewijzigde taxatiematrices en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de in hoger beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. Daarbij overweegt het hof dat tijdens de zitting is vastgesteld dat beide partijen voor het referentiepand [adres 4] uitgaan van een dakkapel met een inhoud van 6 m³, in plaats van de eerder door de heffingsambtenaar gehanteerde 1 m³.

4.8 Partijen zijn het oneens over de oppervlakten van de referentiepanden [adres 4] en [adres 3] . Belanghebbende stelt dat de oppervlakte van [adres 4] 63 m² bedraagt in plaats van 61 m², en dat de oppervlakte van [adres 3] 63 m² is in plaats van 64 m². De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem berekende oppervlakten verwezen naar bouwtekeningen van beide referentiepanden. Belanghebbende is uitgegaan van dezelfde bouwtekeningen. Zij heeft de oppervlakten berekend op grond van de vermelde maten (lengte x breedte), terwijl de heffingsambtenaar volgens haar een berekening heeft gemaakt met behulp van een computer en door lijnen te trekken. Het hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee de berekening van de heffingsambtenaar, gemaakt op grond van die bouwtekeningen, onvoldoende heeft betwist.

4.9 Belanghebbende is het ook niet eens met de door heffingsambtenaar gehanteerde bouwjaarcorrectie van 0,5%. Volgens belanghebbende zijn de referentiepanden en alle zes de appartementen ( [adres 1] 53 en 53A, 55 en 55A, 57 en 57A) op de waardepeildatum ouder dan 32 jaar en zouden de waarden daarom niet sterk van elkaar moeten verschillen. Belanghebbende stelt dat daarom een bouwjaarcorrectie van 0,1% of zelfs 0,0% passend is.

4.10 Het hof volgt belanghebbende hierin niet. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat de bouwjaarcorrectie van 0,5% gebaseerd is op een marktanalyse van vergelijkbare woningen in de regio en dat deze analyse aantoont dat de correctie uniform toepasbaar is, behalve bij vooroorlogse bouw, wat hier niet speelt. Eventuele waardeverschillen worden verklaard door de verschillende KOUDV-factoren en bouwjaren. Het hof ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Daarbij komt dat de door belanghebbende voorgestelde correctie niet is onderbouwd.

4.11 De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is voor zover het de onroerende zaken [adres 1] 53 en 53A betreft. Het hof zal de waarde van [adres 1] 53 en 53A per waardepeildatum, conform het door de heffingsambtenaar in hoger beroep ingenomen standpunt, verminderen tot € 106.000.

[adres 1] 51 en 65 (de winkelpanden)

4.12 De waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

4.13 De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de waarden van de winkelpanden verwezen naar de taxatierapporten in beroep van taxateur [taxateur 2] . In het taxatierapport met betrekking tot [adres 1] 51 is de waarde per waardepeildatum vastgesteld op € 1.037.000 en in het taxatierapport met betrekking tot [adres 1] 65 op € 408.000. In beide taxatierapporten is uitgegaan van een marktconforme huurwaarde. Voor de kapitalisatiefactor is het leegstandspercentage van belang, dat is vastgesteld op 11,5%, gebaseerd op panden met een vergelijkbare functie in de gemeente (13,75 maanden leegstand per 10 jaar). Het leegstandsrisico beïnvloedt het opslagrisico, dat voor beide winkelpanden op 8,64% is vastgesteld. Referentieverkopen bevestigen dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is, aldus de heffingsambtenaar.

4.14 Volgens belanghebbende betreft [adres 1] 51 een winkelpand waarin belanghebbende destijds een [winkel 1] exploiteerde. In 2022 is de exploitatie van [winkel 1] overgegaan naar een andere ondernemer, maar bleef het pand eigendom van belanghebbende. De bedongen huurprijs is daarom geen huurprijs die tot stand is gekomen op de vrije markt en zou op de vrije markt lager zijn geweest. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde leegstandspercentage van 11,5 is niet onderbouwd. In een lokaal dagblad wordt voor [vestigingsplaats] een leegstandspercentage van 22% genoemd. De frictieleegstand is nooit meer dan 3%. Omdat de kapitalisatiefactor te hoog is, dient de waarde € 766.000 te zijn.
[adres 1] 65 is verhuurd aan [winkel 2] en in het kader van Corona zijn er diverse malen huurkortingen gegeven. En ook hiervoor geldt het voorgaande over de leegstand en de kapitalisatiefactor. De waarde dient € 340.000 te zijn. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende verwezen naar twee rekenbladen ‘Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ’ van 11 september 2022, opgemaakt door [naam] (hierna: de rekenbladen).

[adres 1] 51

4.15 Het hof overweegt met betrekking tot [adres 1] 51 (het [winkel 1] -filiaal) als volgt. De heffingsambtenaar heeft voor zijn betoog dat is uitgegaan van een marktconforme huurwaarde gewezen op het taxatierapport waarin een huurwaarde is genoemd van € 133.040. Om te bekijken of die huurwaarde niet te hoog is, zijn huurtransacties aangedragen ( [adres 1] 64, 25A en 5 in [vestigingsplaats] ). Die huurtransacties betreffen winkels met een totale oppervlakte gebouw(en) van respectievelijk 79, 56 en 75 m2, terwijl alleen het winkeloppervlak van [adres 1] 51 al meer dan 1.000 m2 is. Dit is een veelvoud van de oppervlaktes van de huurtransacties. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van de huurtransacties vergelijkbaar zijn met die van [adres 1] 51. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij het hof heeft toegelicht dat de waarde eigenlijk op basis van transacties in de regio had moeten worden bepaald. Uit dit alles volgt dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van € 1.037.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.16 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.17 Het hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde van [adres 1] 51 juist is. Belanghebbende baseert haar standpunt op het door haar in het geding gebrachte rekenblad, waarin wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 117.903, een leegstandsrisico van 25,2% en een kapitalisatiefactor van 6,5. Dit komt niet overeen met het door de heffingsambtenaar gehanteerde leegstandsrisico van 11,5% en de kapitalisatiefactor van 7,8.

4.18 De rechtbank heeft als volgt overwogen over het leegstandsrisico en de kapitalisatiefactor:
“17. (…) Voor het bepalen van de kapitalisatiefactoren geldt dat een berekening op basis van gerealiseerde transactiecijfers (de top-down methode) de voorkeur heeft omdat die een betere onderbouwing vormt van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, in verbinding met artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz gezochte waarde. Een zogenoemde bottom-up-berekening waarbij de kapitalisatiefactor van onderaf wordt opgebouwd, is naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde percentages moeten worden geschat.
18. De rechtbank zal in dit geval desalniettemin aansluiting zoeken bij de bottom-up methode, waarbij de kapitalisatiefactoren van onderaf worden opgebouwd. Verweerder heeft namelijk onvoldoende marktgegevens aangevoerd om de kapitalisatiefactoren top-down te onderbouwen met gerealiseerde transactiecijfers. De door verweerder in beroep aangevoerde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank daarvoor reeds niet geschikt omdat deze objecten niet in verhuurde staat zijn verkocht en verweerder de getaxeerde huurwaardes niet met een onderbouwing aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve resteert de bottom-up-berekening en wordt niet toegekomen aan wat eiseres over de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd.
19. De kapitalisatiefactor wordt bij toepassing van de bottom-up methode berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (hierna: het NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrendement en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico. Eiseres heeft enkel de hoogte van het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico (11,5%) bestreden.
20. Verweerders taxateur heeft zich in de taxatierapporten gebaseerd op reële leegstandcijfers van gelijksoortige objecten in de gemeente waarbij rekening wordt gehouden met de verschillende types leegstand (waarvan alleen de structurele leegstand van meer dan drie jaar van invloed is op het leegstandsrisico). In de taxatierapporten is daarvan een overzicht opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het vorenstaande de hoogte van het leegstandsrisico inzichtelijk heeft gemaakt. Zij ziet geen aanknopingspunten om het vorenstaande in twijfel te trekken. Zij betrekt daarbij dat uit het krantenartikel, waarnaar eiseres verwijst, niet blijkt of het daarin genoemde leegstandspercentage van 22% in de gemeente [vestigingsplaats] enkel ziet op de voor het bepalen van de kapitalisatiefactoren relevante structurele leegstand of dat daarin ook de onder het opslagrisico vallende frictie- en aanvangsleegstand zijn begrepen. Het in de rekenbladen van [naam] opgenomen leegstandsrisico ontbeert, behoudens een verwijzing naar de wijze waarop dit risico moet worden bepaald in de Taxatiewijzer en kengetallen, DEEL 24, Huurwaardekapitalisatie, een onderbouwing en is alleen al daarom voor de rechtbank geen reden voor een ander oordeel.”

4.19 Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en maakt dit oordeel tot de zijne. De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van het leegstandsrisico gekeken naar het objectieve risico op structurele leegstand, is uitgegaan van panden die op 1 januari 2021 langer dan drie jaar leeg stonden, heeft aanvangs- en frictieleegstand verwerkt in de risico-opslag en is bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatie aangesloten bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen’, deel 24, met waardepeildatum 1 januari 2021. Belanghebbende heeft, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar, niet voldoende onderbouwd waarom een ruim tweemaal zo hoog leegstandsrisico zou moeten worden gehanteerd. De verwijzing naar een artikel in Dagblad de Limburger, waarin een leegstand van 22% wordt genoemd en waarbij frictie- en aanvangsleegstand in [vestigingsplaats] volgens belanghebbende beperkt zouden zijn tot nooit meer dan 3%, leidt niet tot een ander oordeel.

4.20 Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 1] 51 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van [adres 1] 51 evenmin aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde van [adres 1] 51 op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 950.000.

[adres 1] 65

4.21 Met betrekking tot [adres 1] 65 (het [winkel 2] -filiaal) is de heffingsambtenaar uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde van € 51.080 per jaar, een leegstandsrisico van 11,5% en een kapitalisatiefactor van 8,0.

4.22 De huurwaarde is tussen partijen niet in geschil. Belanghebbende betwist echter het door de heffingsambtenaar gehanteerde leegstandsrisico en de op grond daarvan berekende kapitalisatiefactor. Volgens belanghebbende bedraagt het leegstandsrisico 25,2% en is de kapitalisatiefactor 7,3. Ter onderbouwing hiervan heeft zij dezelfde argumenten aangevoerd als bij [adres 1] 51 en een vergelijkbaar rekenblad overgelegd (zie onder 4.14).

4.23 Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een leegstandsrisico van 11,5%. Het hof verwijst hiervoor kortheidshalve naar de overwegingen onder 4.18 en 4.19. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van [adres 1] 65 heeft kunnen uitgaan van kapitalisatiefactor 8,0. Belanghebbende heeft voor het overige geen verweer gevoerd tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

4.24 De slotsom is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van [adres 1] 65 niet te hoog heeft vastgesteld.

Vergoeding kosten bezwaar

4.25 De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar in bezwaar een vergoeding van kosten aan belanghebbende heeft toegekend, die zij in beroep onbestreden heeft gelaten.

4.26 Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de vergoeding voor de kosten van bezwaar ten onrechte het lage tarief van € 269 per punt heeft gehanteerd. Dit betoog baat belanghebbende niet.

4.27 De heffingsambtenaar heeft de vergoeding voor de kosten van bezwaar vastgesteld op (2 punten x wegingsfactor 1,5 x € 269 is) € 807. Uit de gedingstukken blijkt niet dat belanghebbende voor de rechtbank over deze beslissing van de heffingsambtenaar heeft geklaagd. De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd, maar uitsluitend voor zover de uitspraak op bezwaar ziet op de waarden van de [adres 1] 53, 53A, 55, 55A, 57 en 57A. Bij deze stand van zaken staat de beslissing van de heffingsambtenaar over de vergoeding voor de kosten van bezwaar onherroepelijk vast, zodat die beslissing niet in hoger beroep alsnog tot zelfstandig voorwerp van geschil kan worden gemaakt. Het hof kan daarom geen oordeel geven over het tarief van de vergoeding voor de kosten van bezwaar.

Tussenconclusie

4.28 De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.29 De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 559 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.

Ten aanzien van de proceskosten

4.30 Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.

4.31 De uitspraak van de rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024. Dat betekent dat in beginsel de vermenigvuldigingsfactor 0,25 van toepassing is. Belanghebbende beroept zich op de uitzondering hierop. Volgens haar moet zij worden aangemerkt als een bijzonder geval, met als gevolg dat geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de vergoeding met de factor 0,25. De heffingsambtenaar heeft dit weersproken, volgens hem is geen sprake van een bijzonder geval.

4.32 Het hof zal de vergoeding van de proceskosten in hoger beroep berekenen met inachtneming van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Het geval van belanghebbende is namelijk niet aan te merken als een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, omdat de gemachtigde van belanghebbende geen bewijs heeft overgelegd dat haar bedrijfsmodel in het jaar 2024 niet voldoet aan de kenmerken zoals bedoeld in dat arrest.
Het hoger beroepschrift is ingediend op 4 december 2024. De heffingsambtenaar heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat uit de machtiging van belanghebbende van 11 oktober 2024 niet volgt dat de gemachtigde kosten bij haar in rekening brengt. Dit volgt ook niet uit de door belanghebbende verder nog in het geding gebrachte stukken, omdat die betrekking hebben op latere jaren (producties 14 tot en met 17). Hieruit volgt dat vermenigvuldigingsfactor 0,25 moet worden toegepast, zoals bedoeld in artikel 30a, lid 2, letter a, Wet WOZ.

4.33 Het hof heeft belanghebbende niet in de gelegenheid gesteld om een conclusie van repliek in te dienen en daarom komt dat stuk niet voor vergoeding in aanmerking.

4.34 Het hof stelt deze tegemoetkoming daarom op: (i) 2 punten (twee proceshandelingen: het hoger beroepschrift en de zitting), (ii) factor 1 wegens het gewicht van de zaak in hoger beroep, (iii) de waarde per punt van € 934, en (iv) de vermenigvuldiging met de factor 0,25, (v) de kosten van het uittreksel van de Kamer van Koophandel van € 9. Dit een en ander komt neer op een proceskostenvergoeding van € 476.

4.35 Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Bpb heeft gemaakt.

5 Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor de beslissing over de waarde van [adres 1] 53, 53A en 51;
wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van [adres 1] 53 en 53A op € 106.000 en de waarde van [adres 1] 51 op € 950.000;
vermindert de aanslag evenredig;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 559 vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 476.

De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, T.A. Gladpootjes en C.W.M.M. Verkoijen, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De griffier, De voorzitter,

F. Marcolina M.E. Smorenburg

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Aangehaalde artikelen

• Artikel 1 BPB
• Artikel 17 WOZ

Aangehaalde uitspraken

• HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670
• HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:673
• HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46
• HR 15 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:866
• HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300